Bir okuyucu sorar: "Şahsi bir konutum var. İpotek üzerindeki kalan anapara bakiyesinden daha değerli. Borç veren, mevcut ipoteğin dengesinden daha fazla tazminat ödemeye izin veriyor. Vergi kurallarının izin verdiğini biliyorum. mortgage refinansmanı, mevcut bakiye ile aynı miktarda olduğu sürece faiz ödemelerinden mahsup etmek istiyorum. Ancak, mortgage refinansmanı için vergi indirimleri nasıl kısıtlanıyor? ”
Cevap: Julian Block , Avukat
Faiz oranları düştüğünde, sizin gibi milyonlarca hane, borç verenler için ipotekleri yeniden finanse etmeye akın ediyor. Mortgage refinansmanına girmeden önce, faiz ödemeleri için neyin düşüleceği veya indirilemediği konusunda zorlayıcı vergi kurallarına alışmak akıllıca olacaktır. Aşağıda, ipotek finansmanı için kuralların nasıl çalıştığına dair bazı hatırlatmalar yer almaktadır:
Vergi Kesintileri için Mortgage Refinansman Kuralları
Borçluların fazla tutar üzerindeki faizleri mahsup etme hakkı olup olmadığı, mortgage refinansmanından elde edilen geliri ve gelirin miktarını nasıl kullandıklarına bağlıdır. Borçlular mevcut konut ipoteğindeki tutarı, yıl boyunca ikamet eden konutlar veya tatil amaçlı konutlar gibi ikinci konutları satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek için kullandıklarında, faiz ödemeleri ev satın alma kredileri kurallarına tabidir. Bu kurallar, fazlalık ve diğer tüm ev satın alma kredilerinin 1.000.000 doları aşmadığı ve evvelce çiftlerin ayrı dönüşler için 500.000 $ 'a düştüğü sürece tüm faizin düşmesine izin verir.
Borçlular herhangi bir amaç için fazlalığı kullandıklarında, bir başka kural seti de "tüketici kredileri" ne olan faiz ödemeleri için kesintileri yasaklamaktadır. Bu geniş kapsamlı kategori, kredi kartı faturaları, otomobil kredileri, tıbbi harcamalar ve gecikmiş federal ve eyalet gelir vergileri gibi diğer kişisel borçları içerir. Bununla birlikte, öğrenci kredilerine olan ilginin sınırlı bir istisnası vardır, düzeltilmiş brüt geliri elde etmek için elde edilen "yukarıdaki" çıkarımlardan biri, 1040 formunun ilk sayfasının son satırındaki miktar.
Mortgage Yeniden Finansman Vergi Kesintileri Kurallarına İlişkin Kurallar
Ancak çoğu borçlu, konut kredileri için kurallar sayesinde, tüketici çıkarlarına yönelik kesintilerle ilgili bu kısıtlamaları tersine çevirebiliyor. Bu kurallar, mevcut ipoteğin artığı dışındaki tüm konut kredilerinin 100.000 ABD Doları'nı geçmediği ve evvelce çiftler için ayrı iadeler bıraktığı için 50.000 dolara düştüğü sürece tüm faizi indirebilmelerini sağlar. Borçlunun gelirleri nasıl kullandığı konusunda hiçbir fark yaratmaz.
Refinanced kredileri kısmen konut edinimi kredileri ve kısmen konut rehni kredileri olduğunda, 1.100.000 $, 1.000.000 $ ev satın alma borcu ve 100.000 $ 'lık ev özkaynak borcu toplam sınırı, evli çiftler için ayrı ayrı dosyalamada 550.000 $' a düşüyor.
Krediler, ev satın alma kredileri için 1.000.000 dolar tavanı ve ev kredisi için 100.000 dolar aştığında, fazlalık genellikle indirilemeyen kişisel çıkar olarak kategorize edilir. Genel reddetme, iş veya yatırım amaçlı kullanılan kredi kazançları istisnalarına tabidir.
AMT'ye Bağlı Mükellefler için Mortgage Yeniden Finansman Vergi İndirimleri
Yine de, AMT'nin (alternatif asgari vergi) yüklediği giderek artan sayıda borçlu için bir başka kısıtlama geçerlidir.
AMT, 1.000.000 $ 'a kadar olan ev satın alma kredilerindeki faiz ödemelerinde kesintilere izin vermektedir. Ancak, AMT kuralları, konut kredileri konut satın almak, inşa etmek veya büyük ölçüde iyileştirmek için kullanılmadıkça, birinci veya ikinci konutlar için konut kredisi faizleri için herhangi bir kesinti yapılmasını reddeder; Konut kredileri için reklamların neden sıkça vergi indirimi sorunlarıyla uğraştığının bir nedeni.
Julian Block , Larchmont, NY'de bir vergi avukatıdır.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.