Hayır, Mortgage Krizi Neden Olmadılar. İşte ne oldu
İpotek Piyasasında Rol
Fannie ve Freddie devlet destekli kurumlardı.
Bu, özel bir şirket gibi rekabetçi olmak ve hisse senedi fiyatlarını korumak zorunda oldukları anlamına geliyordu. Aynı zamanda, federal hükümet, ikincil piyasada yeniden sattıkları ipoteklerin değerini kesin olarak garanti etti. Bu, kayıp durumunda ipoteklerini desteklemek için daha az sermaye tutmalarına neden oldu. Sonuç olarak, Fannie ve Freddie kârlı olma riskini almak için baskı altındaydı. Ayrıca işler güneye döndüğünde sonuçlara katlanmayacaklarını biliyorlardı.
Hükümet, bankalardan nitelikli ipotek satın almaları, sigorta ettirebilmeleri ve yatırımcılara satmalarını sağlamak için onları bu şekilde kurmuştur. Bankalar yeni ipotek yapmak için fon kullandı. Yıllar boyunca, Fannie ve Freddie, her yıl düzenlenen tüm yeni ipoteklerin yarısını destekledi. Bankaların kredilerini daraltmaya başladıkları Aralık 2007'ye kadar, tüm ipoteklerin yüzde 90'ına dokundu.
Konut Krizi Sırasında Rol
Hükümet düzenlemeleri Fannie ve Freddie'nin yüksek riskli ipotek satın almasını yasaklamıştır.
Ancak ipotek piyasası değiştikçe, işlerini de yaptım.
2005-2007 yılları arasında, yüzde 20'lik az sayıda geleneksel, sabit faizli krediler satın aldı. Subprime , sadece faiz veya negatif amortisman ipoteği yüklediler. Bunlar krediler bankalar ve düzenlenmiş ipotek komisyoncuları türleri vardı.
Fannie ve Freddie, portföylerinin faiz oranı riskinden korunmak için türevlerini kullanmaları nedeniyle işleri daha da kötüleştirdi. Ancak, hissedarları ile özel sektör şirketleri olarak, diğer bankalarla rekabet halinde kalmak için bunu yapıyorlardı. Hepsi aynı şeyi yapıyorlardı.
Fannie Mae'nin kredi kazanımları:
- % 62 negatif amortisman
- Sadece% 84 ilgi alanı
- 58% subprime
- % 62,% 10'dan az peşinat ödenmesi gerekiyor.
Freddie Mac'in kredileri daha da riskliydi.
- % 72 negatif amortisman
- Sadece% 97 faiz
- % 67 subprime
- % 68,% 10'dan az peşinat ödenmesi gerekiyor.
Bu egzotik ve subprime ipotekleri Fannie ve Freddie'nin kredi alımlarını zehirli hale getirdi.
Fannie ve Freddie, çoğu bankadan daha az zehirli krediler yaptı
Yönetmelikler, Fannie ve Freddie'nin bu kredilerin çoğunu bankaların çoğundan aldığından emin oldu. Çok rekabetçi bir pazarda pazar payını korumak için bu kredilerin daha fazlasını elde ettiler.
2005 yılında, Senato, portföylerinde ipoteğe dayalı menkul kıymetleri bulundurmalarını yasaklayan bir yasa tasarısına sponsor oldu. Kongre, hükümet riskini azaltmak istedi. Toplamda, iki GSE, 11,2 trilyon dolar değerindeki ipotek piyasasının 5.5 trilyon dolarına sahip veya garantili.
Ancak Senato tasarısı başarısız oldu ve Fannie ve Freddie riskli kredilerdeki varlıklarını artırdı.
Kredilerin yüksek faiz oranlarından kredilerin satışından aldıkları ücretlerden daha fazla para kazanabilirler. Yine, çok rekabetçi bir konut piyasasında yüksek hisse senedi fiyatlarını tutmaya çalışıyorlardı.
Hükümet tarafından desteklenen işletmeler olarak, Fannie ve Freddie sahip olmalarından daha fazla risk aldı. Nihayetinde kayıplarını emmek zorunda kalan vergi mükelleflerini korumadılar. Ama konut kesintisine neden olmadılar. Piyasayı egzotik kredilerle doldurmamışlardı. Bunun yerine, ipotek krizinin bir sonucu değil, bir sonucuydular.
Türevleri Fannie'nin Düşüşüne Neden Oldu
2007 itibariyle, portföylerinin sadece yüzde 17'si subprime veya Alt-A kredileriydi. Ama sonra konut fiyatları düştü ve ev sahipleri varsayılan olarak başladı. Sonuç olarak, düşük faizli kredilerin bu nispeten küçük yüzdesi, kayıpların yüzde 50'sini oluşturmuştur.
GSE'ler olarak, Fannie ve Freddie'nin kredi portföylerinin büyüklüğünü, stok satışlarından karşılayacak kadar sermaye ile dengelemesi gerekmiyordu. Hem lobicilik çabalarının hem de kredilerinin sigortalı olmasının bir sonucuydu. Bunun yerine, portföylerinin faiz oranı riskinden korunmak için türevlerini kullandılar. Türevlerin değeri düştüğünde kredileri garanti etme yetenekleri de arttı.
Türevlere bu maruz kalma, çoğu banka için olduğu gibi, düşüşlerini kanıtladı. Konut fiyatları düştükçe, nitelikli borçlular bile evin değerinden daha fazla olduğu için sona erdi. Evi herhangi bir nedenden dolayı satmaları gerekiyorsa, bankanın paraya çevrilmesine izin vererek daha az para kaybedecek. Borçlular negatif amortisman ve sadece faizli krediler daha da kötü durumda idi.
Fannie ve Freddie'yi ortadan kaldırmak Konut Piyasasını Yok Edecek
Bazı yasa koyucular Fannie ve Freddie'yi ortadan kaldırmayı önerdi. Diğerleri, ABD'nin, ev kredilerinin çoğunu finanse etmek için Avrupa'yı kapalı tahvilleri kullanarak kopyaladığını ileri sürüyor. Kapsanan tahvillerle bankalar, ev kredileri üzerindeki kredi riskini korumaktadır. Bu ipotekler tarafından desteklenen tahvilleri dış yatırımcılara satarlar. Bu, faiz oranı riskini azaltmalarını sağlar.
Kongre Fannie ve Freddie'yi ortadan kaldırırsa ne olur? İpoteklerin kullanılabilirliğini önemli ölçüde azaltacak ve maliyeti artıracaktır. Bankalar garanti edilmeyen ipotekleri vermekte tereddüt ediyorlar. Mortgage faiz oranları yüzde 9-10 kadar yüksek olabilir. İpotekler nadir ve pahalı hale gelecekti. ABD konut piyasası çökecek.