Muhtemel Düşük Değerlendirmeler İçin Bir Çözüm
Sınırlı envanterden oluşan ve birçok alıcıdan oluşan ve aynı ev için sık sık yarışan süper sıcak emlak pazarlarında, ev alıcıları daha yüksek bir satın alma fiyatı sunma ihtiyacı hissedebilirler. Çoğu zaman, bu teklif fiyatı borç verenin değerleme uzmanları tarafından gerekçelendirilemeyecek kadar yüksektir. Bu, düşük bir değerleme olarak bilinen durumla sonuçlanabilir. Ancak, satıcılar, düşük bir değerlendirme olasılığının, evden daha yüksek olabilecek bir teklifi seçmelerini engellemelerine izin vermemelidir.
Satıcıların seçenekleri var.
Sıcak satıcının pazarında neler olabileceğine dair tipik bir örneğe bakalım. İlk olarak, alıcıların sıklıkla savaşmak istedikleri evler şu evlerdir:
- En iyi durumda
- Doğru fiyatlı
- Yüksek talep mahallede
- Genel olarak son derece arzu edilen bir okul bölgesinde bulunur.
Satmak istediğiniz ev bu özelliklerin tümüne sahipse ve kısa bir süre için piyasaya sürüldüyse, şanslı satıcı olarak birden fazla teklif alabileceğinizi gösteren bir işarettir. Özellikle mutfak tezgahında bırakılan çok sayıda acentelik kartının kanıtladığı, yüksek faizli ve birçok ev gösteriminin bir göstergesi varsa.
Liste Fiyatı Üzerinden Birden Çok Teklif Kabul Edilmesi En İyisidir?
Bir grup satın alma teklifi geldiğinde, liste fiyatını aşan tüm satıcıların çok heyecanlanmaları yaygındır. Bir satıcının düşündüğü ilk şey "Ey h, tanrım, evi çok az fiyatlandırdık ", ki bu mantıklı ama mutlaka doğru değil.
Genel olarak, birden çok teklif almak, evinizi doğru fiyatlandırmanız anlamına gelir. Liste fiyatı üzerinden teklifler, kazanan teklif olarak seçilecek bir alıcının heyecanını ve kararlılığını yansıtmaktadır.
Satın alma teklifiyle birlikte sunulan duygusal aşk mektuplarına dikkat edin. Alıcıların bir satıcının kalp dizelerini çekmek için tasarlanmış bir mektubu indirip yeniden yazabileceği birçok web sitesi var; bazıları doğru ve bazıları değil.
Satıcılar, satma kararından duyguları çıkarmak için ellerinden gelenin en iyisini yapmalıdır. Duygusal olmak, daha düşük bir alt kâr için ilk adımdır.
Bu satış fiyatını bırakır. Alıcılar, diğer alıcılardan daha yüksek bir fiyat sunup sunmadıklarına inanırlar, daha sonra satıcılar, gökyüzünden düşen ve paranın karşısına düşen para gibi tekliflerini alırlar. Ancak satıcılar, ev bu miktar için değerleme yapmazsa ne olabileceğini düşünmelidir. Ev satın alma bedeli için değerleme yapmazsa, borç verenin yüksek bir kredi-değer dengesi vermeyi kabul etmeyeceği anlamına gelir. Tabii ki, teklif nakit ise, tipik olarak değerleme yoktur.
Kabul etmek için en iyi teklif, emanetini kapatma olasılığı olan tekliftir. En yüksek satış fiyatı olan teklif olmayabilir.
Değerleme Yapamayan Liste Fiyatının 3 Teklifi Örneği
Örneğin, Elk Grove, Kaliforniya'da oldukça cazip bir mahallede güzel bir evin satıcısı, evini 550.000 dolarlık bir fiyata listelemeye karar verir. Belki bir 1/2 mil yarıçapındaki karşılaştırılabilir satışlar , evini çok agresif bir şekilde fiyatlandırarak, 549.000 $ 'lık bir satış fiyatını ortaya koymaktadır. Ancak, düşük stok ve yüksek talep nedeniyle, satıcı 3 teklif alır.
Onlar:
- Jane Eyre'dan 1 numara: Bir alıcıdan% 3,5 peşinat ve FHA kredisi ile 560.000 ABD doları. Bu alıcının son 5 yıl içinde kaydında bir haciz var. Jane, kredi ve değerleme arasındaki farkı kapatmayacak, ancak diğer alıcılardan 1000 dolar daha fazla ödemeyi kabul edecek.
- Arlo Guthrie'den # 2 teklif :% 10 aşağı ve geleneksel bir kredi ile 557.000 $. Arlo, değerlenen değer ile satış fiyatı arasındaki maksimum 5.000 $ 'a kadar herhangi bir fark ödemeyi teklif ediyor.
- Joe Dimaggio'dan # 3 teklif :% 3,5 düşüşle 559.000 $ ve FHA kredisi. Bu alıcı, benzer şartlara sahip başka bir mülkteki listeleme acentesine başka bir teklif sunmuş ve en iyisi için ümit vermiştir. Bu gerçekten, eğer buna inanırsan oldu.
Bir satıcı olarak, teklifi Jane Eyre'den almak cazip gelebilir. Sonuçta, değerleme uzmanlarını kim bilir?
Bir değerlendirme, yalnızca bir kişinin değerinin görüşüdür ve değerleme uzmanından değerleme uzmanına farklılık gösterebilir. Pazar sürekli değişiyor ve değişiyor. Yeni karşılaştırılabilir satışlar görünebilir veya bir değerleme uzmanı başka bir değerleme uzmanına göre güncellemelere daha fazla önem verebilir. Değerlenen değerler arasında zaman zaman birçok esneklik vardır.
Ya da en kötü durum senaryosunu değerlendirmek isteyebilirsiniz. En kötü durum senaryosu, ev 550.000 dolar olarak değerlendirilebilir. Bu durumda, Jane Eyre sözleşmesini iptal ederdi. Söylenecek olan, "Bir sonraki alıcıdan 1000 $ daha fazla ödeyeceğim" gibi teklifler, sunulan gerçek satış fiyatı olmadığı için yasal olarak kabul edilebilir teklifler olarak kabul edilemez. Belirsizdir. Bunun da ötesinde, Jane'in borç verenin, bir sigortacının seçeneği olduğu için, kendisine haciz nedeniyle herhangi bir ev satın almaya hak kazanamaması olasıdır. Kırmızı bayrak.
Joe bir sonraki evi satın almaya hazır olduğunda ve bu özel satın alma için kararlı görünmüyorsa Joe Dimaggio'nun satın alma teklifi anlamsız görünüyor. Bahsetmemek gerekirse, Joe'nun satış fiyatı diğerlerinden çok daha düşük ve kredisi Jane'inkiyle aynı. Joe, protokolü takip etmediğini ve alıcının her iki evi de satın almayı göze alamazsa, yasaya aykırı değilse, birden fazla ev için bir teklif yazmasının etik olmadığını düşünüyor. Ayrıca, ne tür bir alıcının aracı , iki farklı ev için aynı liste acentesine iki farklı teklif gönderir? Her yerinde yazılan sorun.
Bu senaryoda satıcının seçim yapmasını sağlayan tek teklif Arlo'nun teklifi. Temiz, alıcı parasını kaleminin işaret ettiği yere koymaya istekli. Evin yalnızca 550.000 ABD Doları değerinde ödeme yapması durumunda, satıcı alıcıdan 5.000 ABD doları daha alır.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak şirketinde Broker-Associate