Bir California Kısa Satışında İlk Adımlar
Başlamak için stratejinizi planlamanız ve birkaç soruya cevap vermeniz gerekiyor.
Çok farklı kısa satış türleri vardır. Aşağıdaki soruları cevaplayabildiğiniz sürece tüm kısa satış türlerini bilmeniz gerekmez:
- Borç veren kim? Borç vereniniz sadece önemli değil, çünkü kısa satışınızın nasıl işlendiğini belirler, ancak borç verenin hizmet veren veya yatırımcı olup olmadığını öğrenmeniz gerekir. Borç vereniniz yetkilendirmediği sürece, kısa satışınızı nihai olarak onaylayacak yatırımcıdır.
- Mali sıkıntılarınız var mı? Eğer öyleyse, bir sıkıntı mektubu yazmanız gerekecek. Mali bir sıkıntınız yoksa, borç vereninizin Amerika Bankası olduğunu ve bir Kooperatif Kısa Satış veya HIN Teşviği'ne hak kazanacağınızı umarsınız. California'daki borç verenlerin çoğu, bir satıcının mali sıkıntıyı belgeleyebileceğini görmek istiyor. Bir satıcı, belirli bir güne hükmeden düşük bir FICO puanı ile birleştirildiğinde, genellikle Fannie Mae ile bir istisna yapılır.
- Krediniz devlet kredisi mi? Devlet kredileri, Fannie Mae veya Freddie Mac gibi devlet destekli bir kuruluşun (GSE) sahip olduğu kredileri içerir. GSE kredisi için kurallar farklıdır. Krediniz FHA veya VA ise, bu tür borçların işlenmesi daha uzun sürer ve iki aşamalı bir süreçte onaylanır.
- HAFA kısa bir satış için uygun musunuz? Bank of America aracılığıyla yapılan bazı HAFA kısa satış türleri çok uzun zaman alabilir. Hükümet tarafından devredilen zaman dilimleri nadiren takip edilir. Bank of America HAFA'nın kısa satışları ortalama 6 ay ile 12 ay arasında değişti. California'da bir HAFA kısa satışının tek avantajı, bir satıcının kapanışta alacağı 3.000 $ 'dır, ancak bir satıcı, yalnızca satıcı bu mülkte bulunuyorsa bu parayı alacaktır.
Bir HAFA kısa satışı yapmak istiyorsanız, bir Fannie Mae HAFA kısa satışı ve Freddie Mac HAFA kısa bir satış için normal bir satıştan daha farklı bir işlem olduğunu fark edersiniz, çünkü bunlar yine hükümet destekli kuruluşlardır. Bir Freddie Mac HAFA kısa satışı için ARASS yoktur, yani bir teklif göndermeden önce ön onay almanız gerekir.
Hiçbir ajan bir HAFA kısa satışını kaldıramaz. HAFA kısa bir satış peşinde koşmaya karar verirseniz, sadece sertifikalı ve deneyimli bir HAFA kısa satış acentesiyle çalışmalısınız.
Bir California Kısa Satış için Sorumluluk Beyanı Alın
Kaliforniya SB 458'in Temmuz 2011'de geçenlere yönelik dezavantajları ve olumlu yönleri vardır. Bazı yönlerden, kısıtlamalar bazı kredi verenleri kısa bir satışı onaylama konusunda daha isteksiz hale getirmiştir.
Ancak, artı tarafta, yasa, bir bankanın bir satıcının kısa satış onayı şartı olarak katkıda bulunmasını talep etmesini engeller.
SB 458, e paragraf ekleyerek California Civil Code 580'i değiştirir. Kaliforniya Medeni Kanunu 580e , bankanın kısa bir satışı onaylaması durumunda bankanın bir satıcıyı kişisel sorumluluktan çıkarması gerektiğini söyledi. Bu fark etmez:
- Ev kişisel bir konut ya da kiralık
- Kredi zor para ya da para satın almak
- Kredi birinci, ikinci veya üçüncü pozisyondadır.
Hiç farketmez. California'da 1 ila 4 birim arası kısa bir satışı onaylayan herhangi bir borç veren, satıcıyı sorumluluk için serbest bırakmalı ve bir eksiklik kararı veremez. Tabii ki yasalar değişebilir. Bu nedenle, eksiklikten vazgeçen veya satıcıyı serbest bırakan belirli bir ihmal içeren kısa bir satış onay mektubu almak akıllıca olacaktır.
Kaliforniya'daki Kısa Satılık Vergi
Eğer kredinin bir refinans olması durumunda, satıcılar yetkili bir vergi uzmanından vergi tavsiyesi almalıdır. Bunun nedeni, oran ve vade için bir refinansmanın, vergi amaçları için, nakit çıkışıyla ilgili bir yeniden yapılanma olmaktan ziyade, farklı bir şekilde ele alınmasıdır. Bir arındırma anında bu ücretsiz para, belirli şartlara tabi olarak, kısa bir satış olsa bile, satışta vergiye tabi olabilir.
2007 Mortgage Affetme Borç Yardım Yasası federal bir yasadır. Kişisel konutları vergilendirmeden belirli bir maksimum tutara kadar muaf tutar. Kaliforniya yasası değil. Yıllar boyunca, Kaliforniya eyalet hukuku federal yasayı yansıttı. Kaliforniya kanununun ipotek borçlarının ödenmesi için devlet gelir vergisinden muaf tutması bir vergi muhasebecisi tarafından en iyi şekilde cevaplandırılır. Çünkü bir satıcı diskalifiye olsa bile, uygulanabilecek başka muafiyetler vardır.
Ayrıca, 2013 yılında verilen ipotek mektupları, Kaliforniya'da 1 ila 4 birim satan satıcıları hem federal hem de eyalet düzeyinde vergilendirmeye tabi tutmaktadır.
Kaliforniya'da kısa bir satış için yasal ve vergi tavsiyesi almak istiyorsanız, lütfen size bu tavsiyeyi vermek için lisanslı ve nitelikli bir kuruluşa danışın. Emlakçılar yasal ve vergi danışmanlığı sağlayamazlar.