Evinizdeki Finansal Sorunlarda Kendinizi Bulursanız Ne Yapmalı?
Partinize soğuk su atmak istemiyorum, ama dikkat notunu uzatmak isterim.
Gerçek şu ki, milyonlarca ev sahibi, hacizde yaralandı . Bu kişilerin çoğu, bir zamanlar satın aldıklarınız için mutlu ve iyimser hissettiler.
Sonuçta, bir ev satın aldığınızda, o evin bir gün ihaleye konu olabileceği fikri belki de aklınızdaki son şeydir.
Bu riski nasıl önleyebilirsin? Okumaya devam etmek.
Ev Sahibi Neden Evlerini Kaybediyor?
Evlerin çoğu, ipotek kredilerinde mal sahibinin temerrüde düşmesinden sonra - ya da tam ödeme yapmayı durdurduktan sonra - rehine düşer. Bu nasıl olur?
Bazen, bu , sahibin , makul bir şekilde karşılayabileceğinden daha fazla ev satın almasıyla aşırı uzandığı için olur. Aynı şekilde, borç veren de vasıfsız bir alıcıya bir kredi teklif etti; Bu büyüklükte bir ev kredisi verilmemesi gereken biri. (Ekonomik durgunluktan önce pek çok borç veren, bir kişinin kredi vermeden önce bir kişinin gelirini doğrulayamadı. Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, birçok kredi başvurusu, gerçekte olduğundan daha fazla para kazandıklarını iddia ediyordu.)
Diğer zamanlar, sahibi , işlerini kaybetme veya büyük tıbbi faturalarla karşı karşıya kalma gibi beklenmedik bir dizi olayla karşılaştıktan sonra, aylık ipotek ödemelerini yapma kabiliyetlerini etkileyen varsayılan değerlerdir.
Bazı durumlarda, mal sahibi ikinci bir ipotek çıkardı ve parayı genel net değerini azaltan ve ikinci notu geri ödeme kabiliyetine zarar veren borçlar (gelir getirici varlıklar yerine) üzerinde harcadı.
Diğer durumlarda, oran , oran arttığında ödeme yükümlülüğünü yerine getirebileceklerini varsayarak, sahibi ayarlanabilir bir ipotek kabul eder.
(Federal yasa, borç verenin, sahibinin ayarlanabilir oranlı ipotek notu koşulları altında ödeyebileceği maksimum faiz oranını açıklamasını gerektirir.) Sahibi bir süredir düşük tanıtım faiz oranlarına sahip olmakla birlikte, bu oranlar yükseldiğinde, mal sahibi bu durumu keşfeder. Bu ödemeleri karşılamak, tahmin edildiklerinden daha zor ve borçluya düşüyor.
Ve çoğu durumda ev sahibi , kendi ipoteklerinde (aşağıda tartışacağımız bir kavram) “su altı” olduğunu fark eder ve yürümenin en makul seçenek olduğu sonucuna varır.
Görebildiğiniz gibi, sahiplerinin ödemelerini geride bırakmasının birçok nedeni vardır.
Kendini nasıl koruyabilirsin?
Hiç kimse, potansiyel olarak karşı karşıya bulunma sürecini düşünmeyi sevmez. Ancak, kişisel mali gücümüze karşı güçlü ve sorumlu bir yaklaşım geliştirmek istiyorsak, bizi icra tehdidine yönlendirecek risk faktörlerine yakından bakmalıyız.
Ayrıca, kapama sürecinin nasıl çalıştığını da anlamak zorundayız ki, eğer geleceğimiz daha da kötüye giderse, neyin ileride olabileceği konusunda bir fikrimiz olacaktır. Bu, diğer seçenekler arasından seçim yapabileceğimiz konusunda bize yardımcı olacaktır.
Bu makalede, öncelikle, hacize yol açabilecek başlıca risk faktörlerini ele alacağız ve daha sonra gerçek sürece dalmaya başlayacağız.
Rehine Neden Olan Riskler
CBS News'e göre Büyük Durgunluk döneminde yaklaşık 7 milyon kişi evlerini kaybetti.
O zamandan beri haciz sayısı yavaşlarken, birçok ev sahibi hala başı dertte. 2015 sonu itibariyle, yaklaşık 4,3 milyon ev sahibi su altında kalmıştı, yani ev sahibi, ipotek borçlu olduğu miktardan daha az değere sahip bir ev sahibi.
Evinizde su altında kalmak, ipoteği gösteren en büyük risk faktörlerinden biridir. Sonuçta, eğer ev, borcun sahip olduğu borçtan daha az değerliyse, oradan uzaklaşmanın daha mantıklı olduğu sonucuna varabilirsin.
Bu kararı vermeden önce, işte bir uyarı mesajı var: çekip gitmek krediniz için büyük bir etki yaratıyor . Gelecekte başka bir ev satın alma yeteneğinizin yanı sıra, ev kiralayabilme, kredi kartı açabilme, diğer borç türlerine borç verebilme ve hatta belirli işler için uygun olma yeteneğinizi zedeleyebilir.
Eviniz su altındaysa ne yapmalısınız ? Evine tutunmak ve mülkün değerini geri kazanmak için beklemek isteyebilirsiniz. Taşınmaya ihtiyaç duyuyorsan, evi kiracıya kiralayabilirsin. Alternatif olarak, evi satmanız gerekiyorsa, borç vereninizden kısa satış onayı için (aşağıda bunu tartışacağız) veya kapanış tablosuna nakit getirmeniz istenebilir.
Ya sualtında değilsen ama ödeme yapmak için uğraşıyorsan ?
İlk önce, bir ev satın almadan önce, uygun olduğunuzdan daha ucuz bir ev satın alın. Almayı hak ettiğiniz kredinin maksimum tutarında bir ev satın almanıza gerek yoktur.
Gayrimenkul sektöründeki pek çok kişi, ipotekinizin ev sahibi maaşınızın üçte birini kaldırması gerektiğini söylüyor. Bu rakam onarım, bakım , yardımcı programlar ve diğer yardımcı maliyetleri içermez. Ancak, bu rakam çok yüksek olabilir. Bunun yerine, bu yaklaşımı deneyin: Genel bir kural olarak, evdeki ödemelerinizin yaklaşık yüzde 25 ila 30'una gelmek için, yardımcı programlar, onarımlar ve bakım dahil olmak üzere evle ilgili tüm ödemelerinizi hedefleyin.
Bunun da ötesinde, masraflarınızın en az altı ayını kapsayan bir acil durum fonu bulundurun. Bu acil yardım fonu, her türlü yatırımdan (stok gibi) değil, nakit bazlı bir tasarruf hesabında tutulur. Tatil, doğum günleri veya yıllık harcamalar için buna dokunmayın. Bunu sadece gerçek acil durumlar için koruyun.
Kendinizi ödemeler yapmak için mücadele ediyorsanız, hayatınızın çeşitli alanlarındaki masrafları büyük ölçüde azaltmaya başlayın. Bir finansal krizin ortasındasınız; onun gibi harcamak. Sadece kabloyu kesmeyin; tüm televizyonu sat. Öğle yemeğini sadece kahverengileştirme; Ayakta olana kadar üniversite öğrencisi pirinç-fasulye diyetine geç. Çocuklarınız uykudayken evden çevrimiçi olarak işleyebileceğiniz serbest çalışma ile akşamlarınız ve hafta sonlarınızda her yedek saniyede ekstra para kazanın. Daha düşük faiz oranlı bir mortgage kredisine yeniden hak kazanmaya uygun olup olmadığınızı görün.
Ödemelerinizde geride kalırsanız ve yetişemeyeceğinizi düşünüyorsanız, evinizi satma zamanı. Evinizi satmak ihanet için çok tercih edilir.
Eviniz borçlu olduğunuz tutardan daha azsa, ödünç vereninizin kısa bir satış için onayına ihtiyacınız olacaktır. Kısa bir satış, borçlunun borçlu olduğu borçtan daha azını aldığı konutun satışıdır. Borç veren farkı kaybeder.
Borç veren, kayıplarını geleneksel bir haciz işleminden daha kısa bir satışla telafi etme ihtimalinin daha yüksek olduğunu fark ederse, borçlunun mülklerini kısa bir satış olarak listelemeye devam etmesini sağlar.
Kısa satışlar, tam ölçekli bir ihalenin kredi tepkileriyle yüzleşmekten kaçınmanın bir yoludur, ancak bunlar ideal değildir. Bunu arka cebinizde son çare olarak tutun.
Bütün söylenenlerle, gerçek haciz süreci hakkında konuşalım. Görmek üzere olduğunuz gibi, haciz süreci oldukça uzundur ve bu süreçte evinizi bir rehinciden ziyade kısa bir satışla serbest bırakmaya çalışabileceğiniz birçok fırsat vardır.
Sürece bakalım, böylece yolun her adımında neler olduğunu anlayabilirsiniz.
Haciz İşlemi
İlk olarak, bir feragatname: süreç devlet durumu değişir. Bazı eyaletlerde borç veren, satış gücünü elinde tutar ve "adli olmayan bir haciz" i takip edebilir. Aşağıda özetlenen aşağıdaki süreç, bazı eyaletlerdeki adli haciz işlemlerinin oldukça genelleştirilmiş bir tanımlamasıdır. Kendinizi olası hacizle karşı karşıya buluyorsanız, bir avukatla görüşün.
Borçlu, ipotek ödemelerini varsayılan olarak kabul ettikten sonra, borç veren, daha sonra , Varsayılan Bildirim ya da Lis Pendens olarak da bilinen bir genel varsayılan bildirimi dosyalayabilir. Kamuya açıklanmış olan bu Bildirim Uyarısı, borçluya bir anlaşma ihlali olduğunu bildirir.
Borçlu, Temerrüt Bildirimini aldıktan sonra, devlet borçları ile belirlenen vadesi geçmiş gecikme bakiyesini ödeyerek ve ipotek ödemelerine uydurduklarında borçlarını eski haline getirebilecekleri bir süreye sahip olurlar. Bu ödemesiz dönem, ön iptal olarak bilinir.
Ön iptal , Temerrüt Bildirimi ile bir mülkün kamuya açık artırmada yeniden satılabilmesi veya satılması arasında geçen süredir. Bu ödemesiz dönem boyunca, borçlunun kredileri hakkında güncel bilgiler almak için birkaç seçeneği vardır:
- Borçlu, ödemelerini güncel hale getirebilir ve vadesi geçmiş bakiyeleri ödeyerek kredilerini eski haline getirebilir.
- İpotek ödemelerini azaltmak için bir kredi değişikliği başvurusunda bulunabilirler.
- İpoteği önlemek için mülkiyeti üçüncü bir tarafa satmaya çalışabilirler.
- Mülkün önceden ihale öncesi açık artırmada satılmasına izin verebilirler.
Borçlunun kredilerini iade edememesi durumunda, borç veren mülkleri geri alma ve mülkün yeniden satılma niyetiyle mülkiyeti alma hakkına sahiptir. Borç veren tarafından geri dönüştürülen mülkler (genellikle bir banka), Gayrimenkul Sahibi (REO) olarak bilinir.
Alt çizgi
Kişisel bir ipotek kriziyle karşılaşma riskinizi azaltmak için birkaç temel ilkeyi takip edin: ödeyebileceğinizden daha az ev satın alın. En az altı aylık harcamalarla bir acil durum fonu bulundurun.
Birden fazla gelir akışı oluşturun, böylece bir kaynak kurursa, geliriniz sıfıra düşmez. Araç kredileri veya kredi kartı borcu gibi ipotek dışı tüketici borçlarından kaçının. Sürecin nasıl çalıştığını anlayın, böylece herhangi bir sürprizle karşılaşmayacaksınız.
Bununla birlikte, evinizin tadını çıkarın. Ev sahiplerinin büyük çoğunluğu haciz yaşamazlar. Bu talihsiz deneyime yol açan önemli risk faktörlerine proaktif bir bakış atmaya yetecek kadar bilginiz var, böylece bunlara karşı korunabilirsiniz. Ve bu güvenceler, büyük ölçüde, sizin vasıtanızın altında yaşamanın zamansız kişisel finans ilkesi etrafında döner.