İpoteğinizi Yeniden Değerlendirmek İsterseniz Nasıl Belirlenir?
Ancak, birkaç yıl önce sabit oranlı bir ipoteğe karar verdiniz, bu yüzden komşunun çocuğu yüzde 3.25 öderken yüzde 6 ödüyorsunuz. Refinanse etmeli misin?
İlk olarak, kelime hazinesi hakkında bilgisi olmayanlar için bir arka plan: Bir ipoteği “yeniden finanse etmek” , yeni bir ipotek almanız anlamına gelir.
Sen "tekrar finanse et" - değiştirilmiş bir ödeme planı ile tekrar finanse ediyorsun.
Refinansman Artıları
Sabit faizli ipotekli birçok kişi, daha düşük faiz oranına sahip olma fırsatından yararlanır.
Faiz oranındaki küçük farklılıklar büyük bir fark yaratıyor. İki yıllık 30.000 $ değerindeki ipotekleri karşılaştırın. Biri yüzde 4.00 faiz oranı, diğeri yüzde 4,25 faiz oranı taşımaktadır.
Bu büyük bir fark gibi gelmiyor, değil mi? Yüzde sadece dörtte biri değil mi? Ne kadar fark yaratabilir ki?
Çok küçük miktarlarda büyük miktarlarda bileşikler . 30 yıl sonunda, yüzde 4.25'lik oranın sahibi, yüzde 4.00'lük bir ipoteğin sahibine kıyasla, kredinin ömrü boyunca kabaca 10,000 dolar daha fazla ödeme yapacaktır.
Açıkça, yeniden finanse edilmenin en büyük yararı, faiz oranınızı düşürme ve toplam kredi ödemenizde binlerce kişiyi tıraş etme fırsatıdır.
Yeniden Finansman Eksileri
Ancak her gülün dikeni vardır: Yeniden finansman, ipotek saatinizi yeniden başlatacak ve itfa planınızı tekrar kare haline getirecektir.
"Huh? Bu ne anlama geliyor?"
İpoteklerin işleyişi şöyle: Bir ödeme yaptığınızda, bu ödemenin bir kısmı ilginize doğru gidiyor. Kalan tutar, orijinal kredi anınıza doğru gider.
Ödemeniz sizin müdürünüze ne kadar çok uygulanırsa o kadar iyidir. Temel bakiyenizi ödemek, krediyi daha hızlı ödemenizi sağlar. (Bu nedenle, herhangi bir ekstra ipotek ödemesinin, müdürünüze uygulandığından emin olmalısınız).
Yeni bir ipoteğe başladığınızda, ödemenizin çoğunluğu faiz için geçerlidir. Sadece küçük bir şeridi müdürünüze gidiyor. İpotek ödemelerinin ilk yılının sonunda, ana para bakiyenizde zar zor bir iş yaptığınızı göreceksiniz.
İpotekinizde ilerledikçe, ödemeniz daha fazla paranız için geçerli olacaktır. 30 yıllık bir ipoteğin 25'inci yılına kadar, neredeyse tüm ödemeler müdürünüze uygulanacaktır.
"Bu gerçekten büyüleyici. (Yawn.) Ama refinansmana nasıl uygulanır?"
Bir ipoteği yeniden finanse ettiğiniz zaman, saati bir yıl öncesine sıfırlarsınız. Ödemelerinizin çoğunluğu, anaparaya değil faizlere uygulanır.
İpotekinizin ilk birkaç yılında hala iseniz, bu büyük bir şey değil. Ancak ipoteğinizde daha da uzağa çıkıyorsanız, daha düşük faiz oranının saatin geri sarılmasını haklı gösterip göstermediğini görmek için bir e-tablo yayınlamalısınız.
Kredinin Erken Döneminde Para Kazandıran Tasarrufu
Diyelim ki Joe yüzde 6 faizle 100.000 dolar ipoteğe sahip.
Aylık ödemesi 599 dolar. 1'inci yılın sonunda Joe, ipoteğine 7,188 dolar ödedi. Ana dengeyi sadece 1.299 dolar ödedi. Gerisi ilgi ile gobbled.
30 yıllık ipoteğine sadece bir yıl kala, Joe yüzde 5 oranında yeni bir kredi alabileceğini keşfetti. Joe refinances, eski ipoteğini kapatıp saati yeniden başlatıyor. Yeni kredisi için kapanış maliyetlerinde 1.000 dolar öder.
Yüzde 6'da, Joe, kredinin ömrü boyunca 109.871 $ faiz ödemesi yapmıştı (100,000 dolarlık evi için toplam 209,871 dolar ödedi). Yeniden finanse ederek, Joe, kredisinin ilk yılı için ödediği 5,889 ABD Doları'nı "kaybeder". Ahh.
Ama buna değer. Yüzde 5'lik bir ipoteğe geçerek, Joe şimdi sadece 109.871 $ 'dan ziyade kredinin ömrü boyunca 95.483 $ faiz ödeyecek. Başka bir deyişle, onun hareketi onu 14,387 $ kaydeder.
Daha sonra Krediye Yeniden Finanse Eterek Daha Fazla Faiz Ödemek
Ancak, Joe'nun 30 yıllık mortgage kredisini geri kazanma fırsatını keşfettikten sonra 15 yaşında olduğunu varsayalım. 30 yıllık yeni bir taahhüt istemiyor, bu yüzden 15 yıllık bir ipoteğe yeniden finansman sağlıyor . Ne oluyor?
Faiz oranının yüzde 5'e düşürülmesine ve 15 yıllık bir ipotek yoluyla ödemelerin hızlandırılmasına rağmen, Joe orijinal senaryoda olduğundan daha fazla refinansman faizi ödüyor. Başka bir deyişle, refinansman Joe için korkunç bir anlaşma, çünkü ipoteğine çok uzak.
Alt çizgi
Yeniden finansmanın her zaman iyi ya da kötü bir fikir olduğunu varsaymayın. Sunulan potansiyel anlaşmanın sizin durumunuzda anlamlı olup olmadığını hesaplamak için faiz oranınızı, kredi koşullarınızı ve kapanış maliyetlerinizi bir e-tabloya veya bir çevrimiçi iyileştirme hesaplayıcısına takın.
Genel bir kural olarak, ilk birkaç yıl içinde mortgage ödemeleri yapıyorsanız ve faiz oranını yüzde 0,75 veya daha fazla düşürdüğünüzde, bunu dikkate almalısınız. İpoteğinizde daha önce refinans, daha iyi.