Co-ops vs kınamak arasındaki farklar hakkında merak ettiniz mi? Yalnız değilsin. Yine de, kınamakların 1960'lara kadar popüler olmadığını öğrenmek sizi şaşırtabilir. FHA yönergeleri nihayet kınamak finansmanına izin verdiğinde, kınamak kompleksi kavramı kalktı. Ondan önce, birçok mülk sahibine izin veren hemen hemen bütün binalar co-ops idi. Bugün, büyük metropol şehirlerdeki kooperatiflerin veya kooperatif konut binalarının çoğunu bulacaksınız.
İnsanlar New York'la ortak çalışma yürütme eğilimi gösterirler, ancak San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit ve Chicago, Tucson ve Phoenix gibi büyük şehirlerde de kooperatifler bulabilirsiniz. Florida'da birkaç kişi ve diğerleri de Doğu Kıyısı boyunca serpiştirildi.
İşbirliği Nedir?
Bir kooperatif gerçekten gayrimenkul değildir. Gayrimenkul, yer altı ve hava hakları dahil olmak üzere herhangi bir yapısal iyileştirme ile birleştirilen arazidir. Bunun yerine, bir kooperatif bir şirkettir. Bir alıcı bir iş birliği satın aldığında, alıcı şirkette hisseleri satın almakta ve belirli bir birimi işgal etme hakkına sahiptir. Bir kooperatif alıcı, üniteyi ya da binanın bir kısmını satın almamaktadır.
Ayrıca, bir kooperatif alıcı, kooperatifin satın alımını finanse edebilir veya edemeyebilir. Her banka bir kooperatif kredi vermez. İşbirliği kredisi yapacak bankalar arasında, her bir iş birliği nitelikli bir bina olarak nitelendirilemez.
Alıcılar, kooperatifin onaylanmış listesinde olup olmadığını öğrenmek için borç verenleriyle görüşmelidir.
Bir kooperatif alıcı ayrıca, kooperatife aylık ücret öder. Bu ücret, eğer varsa, binanın ipoteği için bir prorata payı içerir; bir kapıcının maaşları, bakım personeli, muhtemelen bir bina şefi; yapı için sigorta; reel emlak vergileri de dahil olmak üzere, düzenli bakım, bakım ve ortak alanların temizlenmesi.
Bir kooperatifin olası bir dezavantajı, eleştirmenler, bir mal sahibinin genellikle iki mortgage ödeyeceği gerçeğidir. İşbirliği ve binanın bina için ipoteği için kendi ipoteğini ödeyecek ve bu da bina için sermaye iyileştirmeleri için borç ödeyebilecekleri krediyi yeniden finanse edebilecektir.
Bir Condo Nedir?
Bir alıcının aksine, bir alıcı bir konut satın aldığında, alıcı gerçek mülk satın alıyor. Alıcı duvarlar, zeminler ve tavanlar arasındaki boşluğa, genellikle orta noktasına sahiptir. Birim vergi amaçları için ayrıca değerlendirilir ve alıcı vergileri doğrudan ilçe denetçisine (veya borç verenin impound hesabına ) öder.
Bir apartman dairesi ayrı olarak finanse edilebilir ve mülk devlet yasalarına bağlı olarak bir güvence veya ipotek ile teminat altına alınır. Bir apartmanın yapısal tasarımı, tek bir hikaye, birden fazla öykü ve hatta müstakil olabilen bireysel bir birimdir. Örneğin, Hawaii'de bir apartman dairesi olarak belirlenmiş tek bir aile evine sahibim, ancak kendi bahçesinde bulunan bağımsız bir yapıdır.
Bir kooperatifin alıcısı, bir kooperatif alıcı gibi, aylık ücret öder. Bu ücretler ev sahibinin derneğine ödenir. HOA'ya yapılan ücretler, ortak alanların, binanın dış kısmının, çatının, sigortanın, dernek yönetiminin bakımı için ödeme yapar ve çoğu zaman su ve çöp toplama gibi hizmetlerden bazılarını içerebilir.
Bazı HOA aidatları, kulüp binası, egzersiz tesisleri ve yüzme havuzu / spa için ücret içerir.
Co-op vs Condo Arasındaki Daha Farklı Farklar
Genel olarak, bir kooperatif satın almak için genellikle bir apartman dairesinden daha ucuzdur, yani bir konut satın almak için daha pahalıya mal olabilir. Ancak, bir takas için ödenen ücret, bir kooperatifin HOA aidatlarından daha yüksek olabilir.
Bir kooperatif ile bir apartman arasındaki büyük fark, nakit parası bir kooperatif satın alabilecek herhangi bir sıcak cisim değil. İşbirlikleri, ortakların hissedarları tarafından belirlenen bir yönetim kurulu tarafından yönetilir. Condos bir yönetim kurulu tarafından yönetilir, ancak bu kurullar alıcıları onaylamaz. İşbirliği kurulu, muhtemel bir alıcıyı onaylama hakkına sahiptir. Alıcı, Adil Konut kanunu tarafından belirlenen ayrımcılık nedeniyle reddedilemezken, alıcılar titiz bir tarama yapmalıdır.
Bazı ortak çalışanlar yabancı alıcıların bir birim satın almasına izin vermez. Birçok kooperatif, yatırımcıları veya ikinci konut alıcılarını, sahiplerini tercih ettikleri gibi kabul etmemektedir. Co-op kurulları, potansiyel bir alıcının başvurusunu, mali bildirimini, varlıkların ve borçların listesini, kredi raporunu, banka bakiyelerini, arkadaşlardan ve iş ortaklarından gelen tavsiye mektuplarının gözden geçirilmesi de dahil olmak üzere, kişisel bir röportaj ile tamamlandı.
Bu prosedür, gizliliğin aşırı bir şekilde istilası gibi görünse de, bir kooperatifin sahipleri, bu süreci onaylar çünkü binalarda yaşayan insanlar oldukça seçici olabilirler. Bir kişi bir apartman dairesi satın aldığında, komşuların seçim süreci yoktur, yüksek ölümlü bir metal bandın yan kapıların çeyreğini almasını engellemenin bir yolu yoktur.
Öte yandan, kooperatif yönetim kurulu da alım fiyatını onaylıyor. Fiyatın diğer hissedarların değerlerini etkileyebilecek kadar düşük olması durumunda, bir kooperatif kurul satışı onaylamak için reddedebilir. Bir konutun HOA'sı, satışı engellemek için böyle bir yetkiye sahip değildir.
Birçok apartman kompleksi, kiralama sayısını toplam birimlerin yüzdesi olarak sınırlar. Yüzde, genellikle yüzde 80'in sahibi tarafından işgal edilenin yüzde 50'sine kadar değişmektedir. Bu, kompleksin bir apartman kompleksine dönüşmesini ve değerlerin düşmesini önlemeyi amaçlamaktadır. Çoğu ortak çalışan, alt sınıflara veya kiralamaya izin vermez.
Yıllarca bir apartman kompleksinde yaşayabilir ve komşularını asla bilemez. Bu, sahiplerin herkesi ve sizinle ilgili her şeyi bildikleri bir ortak çalışma sırasında gerçekleşmesi olası değildir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.