Kısa Satışlar ve Hacizler Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Kısa satışlar ve hacizler, ipotek veren borç verenleri içeren sıkıntılı mülklerin ortak paydasını paylaşan iki farklı işlem türüdür. (Değişmez terimler değildirler - çoğu insan bunu fark etmese de, ikisi arasında bir ayrım vardır.)
Birçok ev alıcısı, yatırım amaçlı veya ikamet amaçlı olarak ucuz bir ev satın alabilecekleri umuduyla kısa satışlar ve hacizler için bir araştırma başlatır.
Çok fazla para biriktirebileceğine ya da piyasa değerinden daha ucuza bir ev satın alabileceklerine inanıyorlar.
Alıcılar bana kısa bir satış ya da ipotek almak istediklerini söylese, onlara gerçeklik kontrolünü veriyorum. Gerçek şu ki, bankalar hem kısa satışları hem de piyasa değerinde hacizleri değerleme eğiliminde olduklarından, malların durumu için bir karşılık vererek, muhtemelen herhangi bir para biriktirmeyeceklerdir. Bununla birlikte, istisnalar da vardır ve çoğu zaman durum doğru olacaktır. Yine de kuraldan daha istisnadır.
Başlamak için kısa satışlar ile hacizler arasındaki farkları inceleyelim.
Kısa Satılık Gayrimenkulün Temel Özellikleri
- Kısa bir satış evi , bankaya ait olmayan bir evdir. Ancak, satışın emanetini kapatmak için, banka satışı onaylamalıdır.
- Başlık hala ev sahiplerinin adına ve sahipler genellikle başka bir yere gitmek için göze alamazlar çünkü mülkte yaşıyorlar.
- Ev sahipleri ipotek ödemelerinde geride kalabilir veya olmayabilirler; Suçluluk her zaman bir gereklilik değildir.
- Belgelenen bir sıkıntı mektubu olmalı. Bu sıkıntı, bir iş kaybı veya zorla emeklilik, sağlıkla ilgili olabilir veya satıcılar boşanabilir veya hapsetme ile karşı karşıya kalabilir.
- Bazı kısa satışlar, ölen satıcılar tarafından imzalanan ters ipotekleri veya iflasa tabur edilen ancak asla serbest bırakılmayan ikinci kredileri içerir.
- Her ne kadar ev mutlaka su altında olmasa da, en kısa satışlar borç verenin tam tutarından daha az ödemeyi gerektirir. Bir satıcı, özsermaye, komisyon ve kapanış maliyetleri gibi tüm satış maliyetlerini ödemek için yeterli değilse, kısa bir satışa hak kazanabilir .
Bir Mülkiyet Mülkiyetinin Temel Özellikleri
- Haciz, ipotek verenin sahip olduğu ya da ipoteğin sigortalı ya da garantili olması halinde Fannie Mae, Freddie Mac ya da HUD gibi bir hükümet kuruluşu tarafından yapılan konutlardır.
- Bir borç verenin bir mülkiyet hakkına sahip olması için çeşitli yollar vardır. En yaygın yöntem, ev sahiplerine ipoteklerinin ödenmemesi için ipotek ettirilmesidir. Ancak, bir bankanın ev sahibi başka bir kişiye krediyi ödemeksizin satması durumunda teklif edilen prosedürler gibi başka nedenlerden ötürü bir bankaya izin verilir. Konu satışa artık izin verilmiyor. Bankalar ayrıca, haciz karşılığında tapu veya mahkeme eylemi yoluyla bir haciz mülkiyetine de sahip olabilirler.
- Bankalar bir rehin hakkına sahip olduklarında, konut sakinlerini tahliye eder ve evi güvence altına alırlar. Genel olarak bir varlık yönetim şirketi suyu kapatır ve belki de pencereleri ve kapıları kapatır ve kilitleri değiştirir. Bu yüzden hacizler genellikle mahalledeki gözbebekleridir.
Haciz ve Kısa Satış İşlemleri Koşulları
Hemen hemen her kısa satış ve haciz, "olduğu gibi" mevcut haliyle satılmaktadır.
Bazı bankalar, rehini keserek kârlarını artırabildiğini fark ettikleri için bankaların rehine evlerini tamir etmeye yatırım yapacaklar, ancak bir çok banka evlerini, önceki işgalcilere bıraktığı aynı koşulda satıyor, ancak acınacak durumda.
Bazen bir bankanın büyük bir kusur için fiyat indirimi yapmasına izin vereceği, ancak genellikle nadir görülen bazı durumlar ortaya çıkar. Örneğin, bir fırını veya çatıyı değiştirmek için bir indirim veya kredi talebinde bulunabilirsiniz, ancak eğer piyasa sıcaksa ve başka bir alıcı nakit ödeyebilirse, banka muhtemelen bu talebi reddedecektir.
Bir ipotek mülkiyet koşulu ile kısa bir satış ev koşulu arasındaki temel fark, haciz durumunun bilinemeyeceği durumdur. Haciz evi, kalıp veya su girişinin meydana geldiği aylar hatta yıllar boyunca boş olabilir. Bazen ev sahibi evdeyken çöp kutusuna dönüyor ya da ev kapandığında düzgün bir şekilde devam edemiyor. Buna karşılık, kısa satıcılar evlerine daha iyi bakmaya eğilimlidir ve alıcıya açıklama sağlayabilirler.
Diğer bir fark, bir haciz özelliğinin genellikle 30 gün içinde kapanabilmesidir. Banka onayı gerektiren kısa bir satış, kısa satış onay mektubu almak için ortalama 30 gün ila 3 ay sürebilir ve daha sonra kapanmak üzere 30 gün daha, minimumda iki kat daha uzun sürebilir.
Haciz Alınır Nerede ve Nasıl
Banka küçük ve yerel olmadıkça, halka satış için bir rehine evi sunma olasılığı düşüktür. Bankalar genellikle hacizlerini 5 şekilde elden çıkarırlar. Toplu satış yöntemi hariç, bankaların hacizlerini satma yollarının çoğu bankanın karını içermektedir.
- Bir mütevelli müzayedede veya şerif açık artırmasında. Bu prosedür, adliye binasının veya diğer kamu binalarının adımlarında gerçekleşen bir ihale sürecidir. Tipik olarak teklifler nakit olmalı ve banka minimum yedek fiyat belirlemektedir. Üstün borçlar varsa, alıcı bu sorumlulukların sorumluluğunu üstlenir. Bir açık artırmada alıcılar genellikle emlakçı ile çalışmıyor.
- Özel yatırımcılara toplu satışta. Bunlar, bir açık artırmada satılmayan evlerde veya bankanın hiçbir zaman müzayedeye çıkarılmadığı evlerde olabilir. Banka bu evleri gruplar halinde paketleyecek ve tüm paketi bir yatırım alıcıya veya şirkete dik bir indirimle satacak.
- Çevrimiçi bir açık artırma şirketi aracılığıyla. Çevrimiçi ev ihalelerinin çoğu, rezerve yerine getirilmemişse, ev satmayacağı ayrılmış bir teklif verir. Genellikle, alıcının açık artırma şirketine bir ücret olarak sunulan fiyat üzerinden yüzde 5 gibi bir prim bonusu ödemesini ister. Orijinal satış fiyatları genellikle rezerve teklif fiyatının altındadır ve aldatıcı görünebilir. Bu web sitelerinin çoğu, kendi temsilcinizin sizi temsil etmesine izin verir.
- Evi bir REO acentesiyle listeleyerek ve MLS'de satılık ev sunarak. REO temsilcisi bankanın varlık yöneticisi ile çalışır ve bir BPO hazırlar. Ajan durumu değerlendirir ve AS IS durumu için bir kesinti yapılmasına izin verir, böylece ev temelde piyasa değerinde listelenir. Aracınız sizi temsil edebilir.
- Evini kendi web sitesi portalına yerleştirerek ve elektronik teklif sunmalarına izin vererek. Bu hükümet kurumları ile daha yaygındır. Bankalar aynı zamanda sizi temsil etmek için temsilcinize de ödeme yapacak.
Nereden ve Nasıl Kısa Satış Alınır?
Bir alıcı veya yatırımcı doğrudan ev sahibinden kısa bir satış satın almak için izin verilmez. Aslında, birçok kısa satış, alıcının, satıcılar ve alıcılar arasında önceden var olan bir ilişki olmadığını belirten bir kol uzunluğunun beyanını imzalamasını gerektirmektedir. Bankalar kısa bir satışı reddettiler çünkü alıcı yakınlarda yaşayan bir komşuydu.
(Ayrıca, bazı taraflar bu uygulamaya itiraz edebilirler ve bankadan gelen bilgileri saklı tutarlar. Bir kolun uzunluğunu imzalayabilirler, ancak satıcıyla bir ilişkiyi gizlice ifşa edemezler. Kaliforniya gibi eyaletlerde bu eylem kısa vadeli ipotek sahtekarlığı oluşturabilir. bankanın satıcıya sunulan yükümlülüklerin serbest bırakılmasını iptal etmesine izin verir.)
Kısa bir satış alırken sizi temsil etmek için kendi emlak temsilcinizi işe almalısınız. Bu ajan liste acentesi olmamalı. Kendi temsilini hak ediyorsun. Ayrıca banka, komisyonu kısa bir satışta ikili ajansı uygulayan acenteleri listeleme eğilimindedir.
Kısa satış onayını beklemek için yeterli şekilde hazırlayabilmek için acenteniz kaç banka ve borcun bulunduğunu belirlemelidir. Aracınız ayrıca satıcının kısa bir satış için uygun olduğunu doğrulamak isteyebilir. Her kısa satış, bir satıcı sıkıntısı gerektirmese de, çoğu.
Son olarak, bir ipucu: Bankalar size karşı teklif sunabilir ve daha yüksek bir fiyat isteyebilir. Mülkün onarım gerektirmesi durumunda, bir çift belgelenmiş tahmin ve fotoğrafla birlikte bankayı sunarsanız, kabul edilen satış fiyatınızı kapatmakla başarılı olabilirsiniz.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.