İpotek ödemelerini yapmayı bırakan borçlular er ya da geç bankaların paraya çevrilmesine neden olurlar. Şimdi, bu kapağın nasıl ele alındığı devlet kanunlarına bağlıdır. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki devletlerin yarısından fazlası, devletlere güvenmektedir ve güvene tabi devletlerde hacizler , mütevelli tarafından ele alınmaktadır.
Varsayılan olarak Fannie Mae'nin kısa satışlarının farklı şekilde ele alındığını unutmayın. Fannie Mae ve Freddie Mac, normalde açık artırmanın ihalelerini ertelemez.
Açık artırmayı ertelemeden önce
Borçlu, ipotek ödemelerini yapmayı bıraktıktan sonra, borç veren, vekilleri haciz işlemlerini başlatmaya bildirir. Mütevelli, güvendeki üçüncü bir şahıs , bazılarının "çıplak isme sahip" olarak adlandırdığı bir pozisyon.
Herhangi bir temerrüt bildirimi yapılmadan önce herhangi bir zaman süresi olmamasına rağmen, borç verenlerin çoğu ilk 60 ila 90 gün içinde borçlanıcının icra takibine atlamak yerine borçluya düştüğünü düşünmeyi tercih eder. Kaliforniya gibi bazı devletler, borçluya bir İhbar Bildirimi göndermeden önce en az 30 günlük bir ihbarda bulunmalarını ister.
Temerrüt Bildirimi yapıldıktan sonra, bir borçlunun, geri ödeme yapmak ve vesayet ücretini de içeren gecikme ücretlerini ödemek suretiyle krediyi geri almak için yaklaşık 90 günleri vardır.
Bir Mütevelli Müzayedeyi Ertelemenin 5 Yolu
- İpoteği Kullanın: Bir ipoteği eski haline getirme ve ipoteği kullanma arasında bir fark vardır, ancak sıklıkla kullanılan kelimelerin birbirinin yerine kullanıldığını duyarsınız, ki bu yanlıştır. İpoteği kullanmak ipoteği ödeyecek; eski haline getirmek için bir ipotek güncel duruma getirilir. Bir yargı dışı icra sürecinin son günlerinde, bir borç verenin eski haline getirilmeyi kabul etmesine gerek olmadığı, ancak bir itfaya izin vermesi gerekmemektedir.
- Kredi Değişikliğine Başvurun : Borç verenlerin kredi değişikliği karşılığında bir açık artırmayı ertelemelerine gerek yoktur, ancak bankaların çoğu geçici bir geri ödeme planı hazırlamaya çalışacaktır. Bu, bankanın evi açık artırmaya göndermeyeceği anlamına gelmez. Yani dikkatli ol. Borçlular, bankadan açık artırma ile ilerlememek için yazılı bir söz talebinde bulunmak isteyebilir.
Bazı bankalar sinsi. Bu bankalar geçici bir kredi tadilatı verecekler ve 3 ila 6 ay sonra borçluya rehini kapatmalarını söylüyorum çünkü borçlu kalıcı bir kredi değişikliğine hak kazanmıyor. Kısmi ödemeler için teşekkür diyorlar ve bir Varsayılan Bildirimi dosyalıyorlar.
- İflas için dosya: Bir iflas başvurusu bir açık artırmayı kalıcı olarak durdurmaz, ancak bir süreliğine açık artırmayı erteleyebilir. Bir borçlu iflas başvurusunda bulunulduğunda, mahkeme, bir açık artırmayı ertelemeyi de içeren, para toplamak için alacaklıların girişimlerini durduran bir Otomatik Konaklama olarak bilinen bir sipariş verir. Oturması ve kalması için eğitimli bir köpeğe söylemek gibi. Ancak, borç veren, daha sonra, özellikle Varsayılan Bildirim'in dosyalanması durumunda Otomatik Kalmayı kaldırmak için harekete geçebilir.
- Geçici bir Kısıtlama Emrini Dosyalayın: Çoğu kişi, ev içi istismarla geçici bir kısıtlama emri çıkartır, ancak mahkemeye istismardan korunma için dilekçe vermek, bir açık artırmayı erteleme isteğini de içerebilir. Borçlular geçici bir kısıtlama emrini vermek için bir avukat tutmaya ihtiyaç duyacaklar ve avukatın dolandırıcılığa veya borç veren tarafında bir tür kötü muamele yapmaya dayalı bir sebep bulması gerekebilir. Avukat başarılı olsa ve argümanı kazansa bile, kısıtlama emri kalıcı değildir.
- Kısa Bir Satış Yapmaya Çalışmak : Borçluya kısa bir satış yapmaya çalıştığı bir borç verene söylemek genellikle yeterli değildir. Borçlu, bankaya nitelikli bir alıcıdan teklif sunmalıdır. Borçlu için müzakereyi yürüten emlakçı veya avukat daha sonra bankanın müzakerecisini arar ve açık artırmanın ertelenmesini talep eder. Genellikle, ihaleler birkaç gün sonraya kadar bir erteleme talebinde bulunmayacaktır. Banka, borçluların iğneler ve iğneler üzerinde oturup, ihalenin ertelenip ertelenmeyeceğini merak ediyor gibi.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.