Soru: Sualtı Konutumuzda HARP Refinance veya Kısa Satış Yapmalı mıyız?
Bir okuyucu şöyle soruyor: "Kocam ve ben evimizi kısa bir satış olarak satmaya çalışmalı mıyız yoksa ona asılmalıyız ve hükümet HARP refinance programına başvurmalıyız. Emlakçı bize satmamızı söylüyor, ama ipotek ödemelerini azaltma fikrini seviyoruz, neredeyse 300.000 dolar borçluyuz ve evimizin değeri 165.000 dolar iken, ipotek adamımız bir HARP refinansı için hak kazanırsak ayda 635 dolar tasarruf edebileceğimizi söylüyor. Bir HARP refinance veya kısa bir satış yapalım mı? "
Cevap: Bir ev sahibinin bir HARP refinance'e karşı kısa satış yapması gerekip gerekmediği kesik ve kuru değil. Çoğu durumda, mantık, bir ev sahibinin kısa bir satıştan sonra iki yıl içinde bir HARP yeniden düzenlemesinden sonra muhtemelen daha iyi olacağını, ancak bu kararı vermeden önce dikkate alınması gereken birçok şeyin olacağını dikte eder.
Her şeyden önce, her iki program için de uygun olup olmayacağınızdır. Birçok kısa satış bankası , kısa bir satış için gereksinimleri gevşetti ve her borç verenin, özellikle de 2012'den sonra mali bir sıkıntıya ihtiyacı yok. Ancak, bankanız bir mali sıkıntıya ihtiyaç duyuyorsa ve bir zorluğu belgeleyemiyorsanız, o zaman kısa bir satışa hak kazanamazsınız. hiç Bu soruya bir tartışma konusu olur, değil mi?
Bu yüzden, size önerdiğim ilk şey, kısa bir satışa hak kazanıp kazanmayacağınızı anlamak için kısa bir satış acentesiyle konuşmak. Düzenli bir kısa satış çok kısıtlayıcı ise hükümet HAFA kısa satış programını düşünün.
Ancak HAFA rotasına giderseniz, HAFA için başvurmadan önce kısa bir satış yapmak istediğinizden emin olun. Bazı kreditörler, onayınızı aldıktan sonra fikrinizi değiştirmeniz gerekiyorsa, ön yeterlilik sağladıktan sonra yeniden başvuru yapmanıza izin vermez.
İkisini de yapamayacağınızı belirtmek önemlidir. Bir program seçmelisiniz. Ya HARP Refinansı veya kısa satış.
HARP Refinance için geçerli
- Fannie Mae ve Freddie Mac kredileriyle sınırlı.
HARP refinance programı sadece Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından tutulan krediler için geçerlidir. Krediniz Fannie Mae veya Freddie Mac değilse, hak kazanmayacaksınız. Fannie Mae Loan Look Up'a veya Freddie Mac Loan Look Up'a giderek kredinizin Fannie Mae ya da Freddie Mac olduğunu öğrenebilirsiniz. Birincil borçlunun Sosyal Güvenlik numarasının son dört rakamını bilmeniz gerekecek.
- Kredi kaynağı 1 Haziran 2009 ya da daha erken.
2 Haziran 2009 tarihinde veya daha sonra ipotek yaptırdıysanız, muhtemelen HARP Refinance için hak kazanmayacaksınız. Şu anda istisnalar yoktur, ancak bu değişebilir.
- % 80'den fazla LTV
Eviniz su altındaysa, LTV ( kredi / değer oranı) piyasa değerinin% 80'ini geçecektir - çünkü piyasa değeri genellikle kredi bakiyenizden daha azdır. Çoğu kişinin bu yeterlilik faktörüyle ilgili bir sorunu yoktur.
- Geç ödeme yok.
HARP Refinance programı, önceki 12 ayda bir geç ödeme yapılmasına izin verse de, birçok borç verenler, HARP yönergeleri ne olursa olsun, suçlu olan bir borçlunun kredisini almayacaktır. Programda belirtilenlerden farklı olabilecek bu ek borç verme yükümlülükleri yer paylaşımı olarak adlandırılır.
- İlk HARP refinansı.
Kurallar değişmedikçe ve küçük bir istisna dışında, sadece bir tane HARP refinansmanı yapabilir ve bir kez verildiğinde, yeniden HARP'ye yeniden hak kazanamazsınız. Ancak, eğer HARP Refinance'den sonra ödemeleri yapmakta zorlanıyorsanız, daha sonraki bir tarihte kısa bir satış için başvurabilirsiniz.
HARP Refinance Vs. Kısa satış
Kısa bir satıştan sonra başka bir ev satın almak için kısa satış kuralları, geleneksel bir kredi için 5 yıl ve FHA kredileri için 3 yıldır. Bunun yerine kısa bir satış yaptığınızı ve evinizi sattığınızı varsayalım. Kısa bir satış için dezavantajları şunlardır:
- Artık bir eviniz yok.
- Başka yere taşınmak ve kiralamak zorundasınız.
- Mahallenizden taşınmanız gerekebilir.
- Bir ev sahibi olmak için vergi indirimini kaybedersiniz.
- Kişisel durumlar değiştikçe ve yasalar değiştiği için başka bir ev satın almak için 3 yıl içinde bile hak kazandığınızın garantisi yoktur.
Eğer HARP refinance seçeneğini seçtiyseniz 2 yıl içinde 15.240 $ (635 $ ödeme farkı x 24 ay) elde etmiş olacaksınız. 3 yılda, daha da fazla 22.860 dolar tasarruf etmiş olacaksın. Evinizin piyasa değeri, 165.000 $ değerinde bir ev için hala 300.000 $ 'lık borçlu olduğunuzu telafi edecek mi?
Bu önemli olmayabilir. Önemli olmamasının nedeni, hiç satmak istemeyeceğiniz içindir. Bu, 300.000 dolarlık ipoteği ödeyene kadar evinizde ödemeye devam edeceğiniz anlamına gelir.
Bununla birlikte, kısa satışı seçtiyseniz, 3 yılın sonunda başka bir ev satın almaya hak kazanabilirsiniz. Ev fiyatlarının bu süre zarfında nispeten sabit kalacağını düşünüyorsanız, bu, bugün sattığınız ev gibi bir ev satın alabileceğiniz anlamına gelir. Faiz oranları iki katına çıksa bile, ödemeniz bugün ödediğiniz ödemeden daha düşük olur.
Fakat bazı insanlar için mantık veya finansal muhakeme meselesi değildir. Ve bu tamam, kesinlikle sorun yok. İnsanlar çoğu zaman duygu üzerinde emlak satın alırlar ve o evde duyguya dayalı olarak kalırlar. Kısa bir satıştan sonra HARP refinance'i seçerseniz kendinizi hiç kötü hissetmeyin. Yaptığınız karar hangisi sizin için doğru karardır.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.