Kısa bir satış üzerinden bir kredi değişikliğini desteklemeniz gerekip gerekmediğine kısaca , aşağıdakilere bağlıdır:
- Mali durumunuz
- Bankanın istekliliği
- Evinizi tutma arzunuz
Banka evinizin mevcut piyasa değerini dikkate almayı reddederse daha da karmaşıklaşır. Evinizde kalmak istiyorsanız, değeri ne olursa olsun, o zaman bir kredi değişikliği daha iyi bir seçenek olabilir.
Kredi Değişikliğinin Şartları
Bir kredi değişikliğinin amacı, ev sahibinin ipotek ödemesini azaltmak ve bu ödemeyi uygun maliyetle yapmaktır.
Bu, aşağıdakilerden birini veya daha fazlasını uygulayarak gerçekleştirilir:
- Faiz oranını düşürmek
- Kredinin süresini uzatmak
- Ana dengeye ödenmemiş faiz ekleme
- Temel dengeyi azaltmak
Ulusal bankaları düzenleyen Para Birimi Denetçisi (OCC) Ofisi, birçok kredi değişikliğinin borçlu olunan ana dengeyi azaltmadığını söyledi. Belki de daha fazla rahatsız edici olan, çok sayıda kredi değişikliğinin yakında tekrar suçlu olduğu haberleridir. Genellikle geçici bir çözümdür ve uzun vadeli bir çözüm değildir.
Kredi Değişiklikleri Artan Ödeme ile Sonuçlanabilir
Bu sizin için tuhaf gelebilir ve bir kredi değişikliğinin nasıl çalışacağıyla çelişir, fakat her banka ev sahibi ipotek ödemelerini düşürecek bir kredi değişikliği sunmaz. Bazı bankalar ödemeleri artıran bir kredi değişikliği sunacak. Yeni bir ipotek ödemesi belirlemek için genellikle brüt aylık gelirinizin belirli bir yüzdesini kaplayan banka kullanım oranları.
Finansal tablo garanti ederse, banka daha yüksek ödeme isteyebilir.
Geçici Kredi Değişiklikleri
Bazı bankaların geçici bir kredi değişikliği teklif ettiklerini unutmayın. Bu, bir bankanın kalıcı bir kredi değişikliği yapmayı kabul etmeyeceği anlamına gelir, bunun yerine aşağıdaki koşulları sunabilir:
- Temel bakiye aynı kalır.
- Ev sahiplerinden yeni bir ödeme yapılması isteniyor.
- Yeni ödemenin vadesi 3 ila 6 aydır.
- Sonuç, ev sahibinin, geçici kredi değişikliğinin vadesi boyunca yeni ödemelerini zamanında yapması halinde, banka kalıcı bir kredi değişikliği yapabilir.
Ancak, dönem sonunda, banka da şöyle demektedir: "Bize biraz para verdiğiniz için çok teşekkür ederim, ancak krediniz artık temerrüt halinde." Ve banka para basmaya devam edebilir. Bu hikayeyi, bu manevra ile kısa bir satışa zorlanan birkaç Sacramento müşterisinden duydum.
Bankalar Bir Kredi Değişikliği ile Aynı Anda Kısa Satış Yapmıyor
Çoğu banka aynı anda iki dosyayı açmayacak. Bir kredi değişikliği veya kısa bir satış yapmak isteyip istemediğinize önceden karar vermeniz gerekecektir. Birini veya diğerini kovalamalısın.
Ev sahibi daha sonra bir kredi değişikliğini denemeye karar verirse, bir banka bekleyen bir kısa satış işlemini kapatır. Kısa bir satışın bir kredi değişikliğine karşı işlenmesinin süresi yaklaşık aynıdır. Bazı kredi değişikliklerinin sonuçlandırılması 3 ila 6 ay sürmektedir.
İyi bir satış teklifini kısa bir satışla sunan bir alıcıya haksızlık olur ve kısa satış onayını beklemeyi kabul eder, satıcıların ikinci düşünceleri olduğunu ve şimdi kısa satışın ortasında bir kredi değişikliği yapmak istediklerini fark eder.
Tavsiyem kararını ver ve onunla uğraşmak. Dahası, sizin için bir kredi değişikliği yapmak için herhangi bir şirketi işe almayın çünkü kimseye ödeme yapmadan kendiniz isteyebilirsiniz. Birçok kredi değişikliği şirketi dolandırıcılığıdır.
Neden Bir Kredi Modifikasyonu Üzerinden Kısa Bir Satış Tercih Edilebilir?
Sualtıdan çıkmayı tercih eden ev sahipleri, kredi değişikliği yerine kısa bir satış yapmayı tercih edebilirler. Kısa bir satış, bankanın daha düşük bir getiriyi kabul edip krediyi serbest bırakacağı anlamına gelir. Eviniz borçlu olunan miktardan önemli ölçüde daha az ise, kısa bir satış yapmak ve yüklenen borçtan kurtulmak daha mantıklı olabilir. Dikkate alınacak diğer faktörler şunlardır:
- 3 yıl boyunca krediyi koruduktan sonra , fiyatlar sabit kalıyorsa, ev sahipleri bir ipotek ile kısa bir satış sonrası ve uygun bir ödemeden sonra başka bir ev satın almaya hak kazanabilirler.
- Hem kredi değişikliği hem de kısa bir satış krediyi etkileyebilir . Ancak her iki çözüm de bir icradan daha iyidir.
- Birçok kredi değişikliği, sabit oranlı ödemelerin ilk 5 yılı geçtikten sonra her yıl artabileceğinden, ayarlanabilir bir ücret ödemesi gerektirmektedir.
- Sacramento'da sattığım kısa satış listelerinin çoğu, bir kredi değişikliğini reddeden satıcıları içeriyor.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.