Ev satın almak hayatınızda yaptığınız en büyük yatırım olabilir ve konut fiyatları birçok pazarda birkaç yüz bin doların üzerindedir.
Ancak, üretilen evler tipik olarak site inşa edilen evlerden daha uygun maliyetlidir, bu yüzden ev sahipliğini erişilebilir hale getirirler. Özellikle düşük gelirli ve kırsal alanlarda yaşayan (müteahhitler ve materyaller hazır bulunmayan) tüketiciler için üretilen konut tek seçenek olabilir.
Mobil, Üretilmiş ve Modüler
Konut kredileri tartışılırken, borç verenlerle kullandığınız terimler önemli olabilir. “Mobil ev” dediğiniz şey büyük olasılıkla “üretilmiş bir ev” (ev olsa da - bir zamanlar - mobil). Gayri resmi kullanım için, her iki dönem de çalışır, ancak kredi verenlerin çoğu, mobil bir ev olarak sınıflandırılan mülklerde kredi vermekten kaçınır.
- Mobil evler , 15 Haziran 1976'dan önce yapılmış fabrika yapımı evlerdir. Çok güzel evler olabilirler, fakat onlar, belirli güvenlik standartlarını gerekli kılan düzenleyiciler olmadan önce inşa edilmişlerdir ve çoğu (fakat hepsi değil) kreditörler, bu mülklere borç vermekte isteksizdir.
- Üretilen evler , 15 Haziran 1976'dan sonra inşa edilen fabrika yapımı evlerdir. Bu evler, 1974 tarihli Ulusal Üretilmiş Konut İnşaatı ve Güvenlik Standartları Yasası'na tabidir ve ABD Konut ve Şehircilik Dairesi (HUD) tarafından belirlenen güvenlik standartlarına uymak zorundadır. . Bu kurallar genellikle HUD Kodu olarak adlandırılır. Üretilen evler, kalıcı bir metal şasi üzerine inşa edilmiştir ve kurulumdan sonra hareket ettirilebilir (ancak kurulumdan sonra ev taşınması, finansmana müdahale edebilir).
- Modüler evler fabrikada monte edilmiş ve tesis bünyesinde toplanmış olan ve aynı yerel bina kodlarının tümüyle (HUD Kodunun aksine) site inşa edilmiş evler olarak karşılanması gereken evlerdir. Genellikle beton bir temel üzerine kalıcı olarak monte edilirler. Yerleşik evler gibi, modüler evler de üretime veya gezici evlere göre daha fazla değer elde etme ve takdir etme eğilimindedir, bu nedenle modüler evler için kredi almak daha kolaydır.
Nerede Ödünç
Üretilen ve mobil evler için finansman elde etmenin birkaç yolu vardır. Herhangi bir kredi ile olduğu gibi, birkaç farklı borç verenler arasında alışveriş yapmak için öder. Her bir kredinin faiz oranını , özelliklerini, kapanış maliyetlerini ve diğer ücretlerini dikkatli bir şekilde karşılaştırın. Özellikle mobil konut kredileri ile, kredi türü (ya da birlikte çalıştığınız kredi) önemlidir.
Perakendeciler: Üretilen evleri satan inşaatçılar genellikle müşterilerin ev almasını kolaylaştırmak için finansman sağlar. Bazı durumlarda, kurucunuzun ilişkileri yeni bir ev satın alırken finansmana yönelik tek seçenek olabilir. Bununla birlikte, inşaatçıdan diğer (bağlı olmayan) borç verenlerin bir listesini istemek akıllıca olacaktır.
Uzmanlaşmış kreditörler: Çeşitli mortgage kredileri, mobil ve imal edilmiş evler için (ve gerekirse arazi) kredilerde uzmanlaşmıştır. Herhangi bir borç veren, satın alma işleminizi finanse edebilse de, uzmanlaşmış krediler, üretilmiş bir ev alımının yönlerine daha aşinadır - bu nedenle bu krediler için başvuru almaya daha istekli olurlar. Büyük olasılıkla, aşağıdaki durumlarda üretilen ev piyasasına odaklanmış bir borç verenle çalışmanız gerekecektir:
- Arazi sahibi olmayacaksın.
- Evi kalıcı bir temel sisteme eklemeyeceksin.
- Yepyeni olmayan veya üzerinde değişiklik yapılmış bir ev satın alıyorsunuz.
- Mevcut üretilen konut borcunu yeniden finanse etmek istiyorsunuz ve yukarıdakilerin herhangi biri geçerlidir.
Standart ipotek kredisi verenler: Eğer bir ev satın alırsanız ve o arazi üzerinde oturursa ve ev bir temel sistemde kalıcı olarak kurulursa, daha kolay borçlanabilirsiniz. Birçok yerel banka, kredi birlikleri ve ipotek komisyoncuları bu kredileri alabilir.
Güvendiğiniz kişilerden iyi borç verenler için öneriler alın. Kimin sorulacağından emin değilseniz, emlakçılarınızla, çalışanlarınızla ve konut sakinleriyle birlikte mobil ev parklarınızla başlayın ve imal edilen konut satın almak için para ödünç aldığını bilen kişilerle başlayın.
Chattel Kredileri
Chattel kredileri, özellikle ev bir parka veya üretilen ev topluluğuna giderken, genellikle mobil ve üretilmiş evlerde kullanılır. Bir chattel kredisi sadece ev kredisidir (ev ve arazi için bir kredi yerine).
Bu krediler teknik olarak kişisel mülkiyet kredileridir - emlak kredileri değildir.
Buna göre, toprağa sahip olduğunuzda ve eviniz için ayrı ayrı ödünç aldığınızda, chattel kredileri de kullanılabilir.
Borç verenlerle alışveriş yaparken, bir chattel kredisi veya emlak kredisi için teklif alıp almadığınızı öğrenin. Chattel kredilerdeki faiz oranları, emlak borcundaki oranlardan daha yüksek olma eğilimindedir, ancak her bir seçeneğin artıları ve eksileri vardır. Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından yapılan bir araştırmada , mortgage kredileriyle karşılaştırıldığında kredi miktarları ve işlem ücretlerinin chattel kredilerinde yüzde 40-50 daha düşük olduğu, ancak chattel kredilerindeki yıllık yüzde oranının (APR) yüzde 1,5 daha yüksek olduğu tespit edildi.
Chattel kredilerinin avantajları şunlardır:
- Kredinizi daha küçük tutabilen (muhtemelen aylık site ücretleri ödeyeceğiniz halde) gayrimenkulün sahibi olmanıza gerek yoktur.
- İşleme maliyetleri, emlak borcunun kapanış maliyetlerinden daha düşük olmalıdır.
- Kapanış süreci, genellikle bir emlak kredisini kapatmaktan daha hızlı ve daha az yer almaktadır.
Chattel kredilerinin dezavantajları şunlardır:
- Faiz oranları daha yüksektir, bu nedenle ödeme ve faiz maliyetleriniz eşdeğer bir gayrimenkul kredisi kullanmış olmanızdan daha yüksek olacaktır.
- Geri ödeme süreleri daha kısa olabilir (örneğin, bazı borç verenler daha uzun kredilere izin verse de, örneğin 15 veya 20 yıla kadar bir geri ödeme süresiyle). Daha kısa bir süre , daha yüksek aylık ödemelere neden olur , ancak borçların daha hızlı geri ödenmesi, faiz maliyetlerini düşük tutar.
Üretilen ev tüccarları ve uzman borç verenler genellikle chattel kredileri sunmaktadır ve ABD Sayım Bürosu, 2015 yılında yeni üretilen evlerin yüzde 80'inin kişisel mülkiyet olarak adlandırıldığını tespit etmiştir. Ancak bazı borç verenler hem kişisel emlak kredileri hem de emlak kredileri sunmaktadır. Birkaç borç verenle konuşun ve bir evi kişisel mülkiyet yerine gayrimenkul olarak adlandırmanın artıları ve eksilerini sorun.
Devlet Kredisi Programları
Bazı devlet destekli kredi programları, üretilen bir ev için daha uygun fiyatlı borçlanabiliyor. Bu programlara katılma ölçütlerini karşıladığınızı varsayarak, ABD hükümetinden bir geri ödeme garantisi alan ipotek borç verenlerden borç alabilirsiniz - krediyi geri ödemezseniz, hükümet borç verene girecek ve ödeyecektir.
Devlet destekli kredi programları muhtemelen borç almak için en iyi seçeneğinizdir, ancak bazı mobil ve üretilmiş konutlar uygun olmayacaktır.
FHA kredileri Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalıdır . Bu krediler özellikle düşük ücret ödemeleri, sabit faiz oranları ve tüketici dostu kurallar içerdiğinden popülerdir. Bir FHA kredisine hak kazanabilmek için birkaç kriter yerine getirilmelidir:
- Ev 15 Haziran 1976'dan sonra inşa edilmiş olmalı.
- Ev, HUD Koduna uymalı ve diğer yerel gereksinimleri karşılamalıdır. Evdeki değişiklikler onu uyumsuzluktan çıkarabilir.
- Evin her bir bölümünün kırmızı Sertifikasyon Etiketi (veya HUD Etiketi) eklenmiş olması gerekir. Örneğin, iki katlı evlerde, iki etiket gereklidir.
Üretilen ev sahipleri için iki adet FHA programı bulunmaktadır.
FHA Başlık II kredileri , alıcıların% 3,5 gibi düşük bir ödeme yapabilmelerini sağlayan site yapımı evler için de kullanılan popüler 203 (b) krediyi içerir. Devlet garantisinin maliyetini karşılamak için, her bir aylık ödeme ile birlikte bir ipotek sigortası primi ve devam eden mortgage sigortası ödersiniz. Bir FHA kredisine hak kazanmak için uygun kredi puanlarına ihtiyacınız var, ancak kredinizin mükemmel olması gerekmiyor. Ayrıca, peşinat ödemelerinizi ve kapanış maliyetlerinizi finanse etmek için yetenekli para kullanabilirsiniz ve hatta satıcı bu maliyetlerle de yardımcı olabilir.
Başlık II kredileri emlak kredileridir, bu yüzden mülkü ve evi birlikte satın almanız gerekir ve ev onaylanmış bir temel sisteme kalıcı olarak kurulmalıdır. Krediler 15 ila 30 yıl sürebilir.
FHA Ünvanı I kredileri kişisel mülk kredileri için kullanılabilir - araziye sahip olmadığınız zaman faydalıdır. Ancak, evi bir kiralık siteye yerleştirirseniz, kira sözleşmenizin FHA kurallarına uygun olması gerekir. Örneğin, üç yıllık bir ilk kiralama dönemine ihtiyacınız olacak ve en az altı aylık bir bildirim ile herhangi bir kira sözleşmesi bildirilmeniz gerekir. Zorunlu ödemeler yüzde beş ila yüzde 20 kadar düşük olabilir, ancak bu şart borç verenden borç verene kadar değişir ve kredi puanınıza bağlıdır. Bir Başlık I kredisi için ek şartlar şunları içerir:
- Ev borçlunun birincil ikametgahı olmalı.
- Kurulum sahasında kanalizasyon ve su servisi bulunmalıdır.
- Yepyeni üretilen evler bir yıllık garanti içermelidir.
- HUD onaylı bir değerleme uzmanı kurumu incelemelidir.
Başlığı I kredileri, chattel kredileri gibi sadece konut kredileri olabilir, fakat aynı zamanda bir ev ve bir ev satın almak için de kullanılabilirler. Başlık I kredilerindeki azami kredi tutarları, Başlık II kredilerindeki maksimum tutarlardan daha düşüktür ve kredi koşulları daha kısadır: Tek bir genel ev ve parti için, azami geri ödeme süresi 20 yıldır.
VA kredileri , servis görevlileri ve gazileri için kullanılabilir ve bunlar imal edilmiş ve modüler evler için kullanılabilir. VA kredileri, parasız ve aylık ipotek sigortası almama (özellikle kreditörün izin verdiği ve kredi ve gelir gereksinimlerini karşıladığının varsayılması) nedeniyle özellikle caziptir. Peşinat ödemesini atlamanız, daha yüksek aylık ödemelerinizin olacağı anlamına gelir - ve daha fazla faiz ödersiniz - ancak bazı durumlarda mantıklıdır. Üretilen bir evdeki bir VA kredisi için:
- Ev, bir vakfa kalıcı olarak bağlı olmalıdır.
- Evini, oturduğu arazi ile birlikte satın almalı ve evi gerçek mülk olarak adlandırmalısınız.
- Evin birincil ikametgahı olması gerekir (ikinci bir ev ya da yatırım amaçlı gayrimenkul değildir).
- Evin HUD Koduna uygun olması ve HUD Etiketlerinin eklenmesi gerekir.
FNMA kredileri , üretilen konutlar için giderek daha fazla kullanılabilir durumdadır, çünkü bu ajans, uygun fiyatlı konut seçenekleri için finansmanı genişletmeyi planlamaktadır. Gelecekteki satın alma işleminiz için yeni programların mevcut olup olmadığını borç vereninize sorun.
Farklı Krediler, Farklı Kurallar
Yukarıda açıklanan kredilerin bir kısmı ABD hükümeti tarafından desteklense de, borç verenlerin hükümet kurallarından daha kısıtlayıcı kurallar koymasına izin verilmektedir. Bu “yer paylaşımları” borçlanmanızı engelleyebilir, ancak diğer bankalar farklı kurallar kullanabilir. Bu, alışveriş yapmak için ödediği bir neden daha. Rekabetçi maliyetleri olan bir borç veren bulmanız gerekiyor ve ihtiyaçlarınızı karşılayacak bir borç bulmanız gerekiyor.
Özellikle üretilen evler söz konusu olduğunda, borç verenler size devlet sigortalı programlar için uygun olmadığınızı söyleyebilir. Bu doğru olabilir, ancak bu seçeneklerden vazgeçmeden önce birkaç FHA veya VA borçlandırıcısıyla doğrulamak en iyisidir.
Farklı borç verenlerin farklı kurallar belirlediği bazı alan örnekleri:
- Kredi oranına oranı: Yüzde 3,5 oranında azaltabilirsiniz veya % 20 oranında bir ödeme yapmanız gerekebilir.
- Kredi puanları: Kredi puanlarınıza bağlı olarak, bazı borç verenler sizinle birlikte çalışmak istemeyebilir. Diğerleri ise kredinize göre farklı faiz oranları veya peşinat koşulları belirler.
- Ev tipi: Bazı VA ve FHA kreditörleri üretilen konutlarda borç vermek istemiyorlar, ancak modüler evlere daha açık olabilirler. Bazıları tek-genişlemeyi finanse etme konusunda isteksizdir, ancak çift-geniş ya da daha büyük evleri finanse edecektir.
- Kiracıların kullanımı: Bir parkta ya da toplumda yaşamayı planlıyorsanız, borç verenler kaç kişinin evlerinin kaç tane sahibine kıyasla kiraya verdiğini bilmek isteyebilir.
- Chattel vs ipotek: Bazı borç verenler sadece chattel kredileri sunar, yani size sunacakları tek ürün budur. Aynı şekilde, bazı borç verenler kişisel mülkiyet kredileri yapmazlar.