Düzenli ev satış fiyatları, yakın haciz nedeniyle bir nükteli olabilir
Diğer mahallelerde, icra edilen bir ev, banka sahibi veya REO mülkü olarak reklam veren büyük tabelalarla döşenebilir ve sıvalı olabilir.
Bazı mahrum evleri yıllarca terkedilmiş durumda. Yabani otlar, kaldırımları kaplayacak kadar büyür, şakalar ikinci kat pencerelerden kayaları fırlatır ve ev, mahalle için göz kamaştırıcı olur.
Haciz işaretleri, komşularını evlerinin değerini merak ederek terk edebilir. Çevresindeki ev sahipleri, bir rehinenin mülkiyet değerlerini ve haklı olarak etkileyebileceğinden endişe duymaktadır.
Değerlendirmeler Sizinki gibi Evleri Dahil Et, Artı Hacizleri
Üç özellik değerlendirme yöntemi vardır:
- Maliyet yaklaşımı - Bu yöntem, evi inşa etme maliyetini ve arazinin değerini dikkate alır.
- Gelir yaklaşımı - Bu, kapitalizasyon oranlarına bağlı olarak birden fazla birimi karşılaştırmak için kullanılır.
- Piyasa değeri yaklaşımı. Bu tür değerlendirme, söz konusu mülkiyeti mahalledeki karşılaştırılabilir satışlarla karşılaştırır .
Eğer karşılaştırılabilir iki satış düzenli işlemler, diğeri haciz ya da kısa satış ise değerleme konusu malın karşılaştırılabilir bir mülk olarak kullanılmasıdır.
Cevap almak için Sacramento'daki Yuke & Associates'teki bir değerlendirme uzmanı olan Derek Yuke ile konuştum.
Yuke, bir değerlendirme toplarken kol uzunluğu işlemleri bulmaya çalışır. Bunlar, piyasa değerinde satış olarak kabul edilir, istekli bir satıcı tarafından satışa sunulan ve satın alan ve istekli bir alıcı tarafından satın alınan, ne tarafın ne de ne ile ilgili olduğu ile ilgili değildir.
Komşu bir mahalleden karşılaştırılabilir satışlar yapmak ve değer için ayar yapmak anlamına gelse bile, çoğu değerleme uzmanı, bir değerlemede kullanılacak kol uzunluğundaki işlemleri bulabileceğini söylüyor.
Yuke 1996'dan beri iş hayatında ve şöyle diyor: “Eğer bir ipoteği kullanırsam, onu neden kullandığımı açıklarım. Bunun iyi bir bilgi olmadığını ve çok fazla kilo vermediğini söylüyorum. ”Hacizlerin piyasa değerini temsil etmediğini ve her zaman kendi değer biçimlerine dahil olması için düzenli satışlar bulabileceğini söylüyor. Yuke, "Eğer bir bölgede sadece hacizler varsa, o zaman bu piyasaya etki eder, çünkü değer olur," diye uyarıyor Yuke.
Hacizleri HOA'ları Savunmasız
Yuke devam ediyor, “Normal bir işlem yoksa, o zaman sıkışmışsınız demektir. Bir apartman dairesi geliştirme zor. ” Ev sahibi derneğinde sadece kısa satışlar veya hacizler varsa ne olur? Yuke'ye göre, bunlar bu gelişimin en iyi bileşenleridir çünkü bunlar mevcut tek derlemedir.
Bir ev sahibi derneği içindeki sıkıntılı satışlar da, sahibinin o birimdeki HOA aidatlarının pro-rata payını ödemesi olası değildir. Ev sahibi dernek fonunun düşük olması durumunda, sekmeyi yüksek birlik aidatları şeklinde ödeyen diğer ev sahipleri de budur.
Maalesef, çok sayıda ev sahibi dernek, borçlar gecikmiş ise rehine etme yetkisine sahip olsa da, mortgage miktarı ünitenin değerinden daha yüksek olduğunda, çok az paraya veya bunu yapmak için araçlara sahiptir.
Önceden Belirtilen Gecikmeler
Her ne kadar bazı çalışmalar, yüksek haciz sayılarına sahip mahallelerin değer olarak yüzde 1'lik bir düşüş gördüğünü gösterse de, değer düşüşü her zaman haciz sayısından kaynaklanmaz. Çoğunlukla, düşen fiyatlar alıcıların bölgeye ilişkin algılayışlarından ötürü, önceki sahibin mülkün aşırı ihmali ile bağlantılıdır.
Bazı haciz satışları kendi kendini devam ettirir. Bir ev sahibi varsayılana girer girmez, yakındaki diğerleri takip eder. Varsayılan olarak mal sahibi tahliye edilir veya mülkiyeti terk ederse, terkedilmiş ev çöplüğe düşer.
Önemli onarımlara ihtiyaç duyan kaldırım yasağı olmayan evler piyasa değeri için satmazlar .
Hacizlerin satın alınmasındaki sakıncanın bir kısmı, evlerin “olduğu gibi” satıldığı ve alıcıların durum garantisi vermediği gerçeğidir. İpoteğe bağlı olarak her şeyi kaybeden bazı ev sahipleri, yerleşik cihazları satma ve hurdaya satmak için bakır tesisatı sökme hakkında hiçbir şey düşünmeyebilir. Eksik özelliklere sahip evler mahalle fiyatlarını da düşürmektedir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.