Evinizi Kiraya Vermek Vergi Kaybına İzin Verebilir
Julian Block, Avukat
Çoğu insan size, kişisel konut satışı üzerindeki ev kayıplarını yazmanın imkansız olduğunu veya izin verilmediğini söyleyecektir, ancak yanlış olacaktır. Genel olarak, IRS vergi kanunu, esas ikametgahın satılmasıyla ilgili bir zarara ilişkin kesintileri yasaklar. Bununla birlikte, kişisel bir konutta ev kayıplarını yazmak için birkaç istisna vardır.
Örneğin, yasa, kiralık mülke dönüştürülen bir kişisel konutun satışından kaynaklanan zarar için kesinti yapılmasına izin verir.
Fakat bu, yazma miktarını sınırlar. Kiralamaya başlamadan önce herhangi bir düşüş için kesinti yok.
Başlangıç noktası, dönüşüm sırasındaki (1) düzeltilmiş temeli veya (2) dönüşüm anında (hangisi daha düşükse) adil piyasa değeridir . (1) veya (2) 'nin altını belirledikten sonra, bu değeri, değerini artıran kira dönemi sermaye iyileştirmelerini yansıtacak şekilde artırın. Ardından, amortisman için kira dönemi indirimlerini çıkartın. Nihayet geldiğiniz şey, satış anında mülkün ayarlanmış temeli. Satış yaptığınızda, zarara ilişkin kesinti tutarı, satış süresinin satış fiyatını aştığı tutardır.
Ekşi bir emlak piyasasında, mülkün satış anında ayarlanan temeli, orijinal maliyetinden önemli ölçüde daha düşük olabilir. Genel bir kural olarak, temel, birinci veya ikinci ipotek gibi üstlenilen borçlar dahil olmak üzere, orijinal maliyet olarak başlar, artı yukarı veya aşağı düzeltmeler.
Belirli ücretler için harcamaları yansıtacak şekilde veya yasal ücretler ve / veya iyileştirmeler gibi satın alma ile bağlantılı kapanış maliyetlerini yansıtmak için yukarı doğru ayarlayın. Daha önce sahip olunan bir vergi borcunun ertelendiği 7 Mayıs 1997 tarihinden önce satıştan elde edilen kazanç tutarı için aşağı doğru ayarlayın. Orijinal maliyetinizin tüm bu düzeltmeleri, ayarlanmış temeliniz ile sonuçlanır.
Bir örnek: 2001 yılında, ilk kişisel ikametinizi 200.000 $ karşılığında satın aldınız. 2003 yılında evden çıkıp kirala. O zaman, adil piyasa değerinin 180.000 $ olduğunu belirlediniz. Ardından, 20.000 ABD Doları değerinde amortisman indirimi alırsınız ve mülkünüzü 150.000 ABD Doları tutarsınız.
Kaybınızın 50.000 $ olduğunu düşünebilirsiniz - orijinal maliyeti 200.000 ABD Doları ile 150.000 ABD Doları arasındaki satış fiyatı arasındaki fark. Ancak, IRS, kaybınızı sadece 10,000 $ ile sınırlandırmaktadır. Bu tutar, 160.000 $ 'lık satış anında ayarlanmış bazda (20.000 $' lık eksi kiralama dönemi amortismanı sırasında 180.000 dolarlık adil piyasa değeri) 150.000 $ 'lık satışları aşmaktadır. fiyat.
Kira süresi bir yıldan az sürdüğü zaman, IRS, satıcının konutun kiralık mülküne dönüştürülmesinin sadece geçici değil, kalıcı olduğu gerekçesiyle, bir zarara izin verilmemesini talep edebilir. Ev satıcıları için yönergeleri, "eski evinizi satmadan önce geçici olarak kiraladığınızda, evinizi kiralık mülkünüze değiştirmediniz" uyarısında bulunuyor . Bununla birlikte, geçici ve neyin kalıcı olduğu ile ilgili kurallar hiçbir şekilde son söz değildir. Sadece bir konudaki resmi IRS pozisyonunu yansıtırlar ve mahkemelere bağlayıcı değildirler.
Ayrıca, kurallara göre, IRS , kira veya mülk için bir emlakçıyla evinizi yerleştirirseniz ve kiralanmazsa, kiralık bir mülke dönüştürülecek bir kişisel konutu da dikkate almayacaktır. Tercüme: Kayıp kesinti yapmadan önce aslında ev kiralamak zorundasınız. Bu sınırlama mahkemeler tarafından onaylanmıştır.
Şüpheniz varsa, kişisel bir konutta ev kayıpları talep etmeden önce daima profesyonel bir vergi muhasebecisi veya EBM ile kontrol edin. Ayrıca, her yıl değişen yeni vergi yasalarına uyduğunuzdan emin olmak için IRS ile görüşün. California gibi bazı eyaletlerde emlak vergileri artık Trump'ın 2018 vergi yasası kapsamında 10.000 $ 'lık azami kesinti ile sınırlıdır.
Julian Block, Larchmont, New York'tan bir vergi uzmanıdır.
Elizabeth Weintraub, Ev Alış Uzmanı tarafından düzenlenmiştir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.