Bir Teklifte Satıcıların Finans Türlerini Nasıl Sıralaması
Soru: Satın Alma Teklifinde Kredi Türümün Avantajı veya Dezavantajı mı?
Bir okuyucu şöyle soruyor: “Parayı ödeyebilme ya da bir ev satın almak için kredi alabilme konusunda kıskanılacak bir konumdayım. Bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak istiyorum, ama bu pazarın nasıl olduğunu biliyorsunuz. Evimin üstündeyim, teklifimin en iyisi olmasını istiyorum ve teklif türünün çok büyük bir rol oynadığını biliyorum, bu yüzden para veya kredi ile bir teklif yapmaktan daha iyi olur mu? kredi en iyisi mi? Benim kenarım nerede? Bir satın alma işlemini diğerine göre daha iyi kılan ne tür bir krediye göre sıralanır? ”
Cevap: Teklifinizin satıcı tarafından nasıl algılandığına karar vermeniz akıllıca olacaktır, çünkü ipotek kredisi veya finansman koşulları türü bu algıyı büyük ölçüde etkileyebilir. Bir satıcının pazarını karıştırın ve çeşitli alıcılardan gelen çoklu tekliflere karşı da rekabet edeceksiniz. Teklifiniz daha yakından incelenecek ve yargılanacaktır.
Alıcılar bazı satın alma tekliflerinin ne kadar adil bir şekilde sıralandığını bilselerdi şaşırırlardı. Koruyucu sınıflara dayalı ayrımcılığı yasaklayan Adil Konut yasalarımız olsa da, diğer ayrımcılık türleri kısıtlanmamaktadır. Bahsetmemek gerekirse, çoğu satıcı ve listelenen acenteler alıcılara tekliflerinin neden reddedildiğini söyleme pratiğini yapmıyor. Sadece reddettiler. Nedenini açıklamak zorunda değiller.
Bununla birlikte, bir satın alma teklifini alıcının kullanmayı seçtiği finansman türüne göre yargılamak yaygın bir uygulamadır. Satın alma teklifleri genellikle aşağıdaki şekilde sıralanır.
En iyi teklif türü ilk sırada listelenir ve en son teklif en son sırada yer alır:
- Nakit. Bu, eldeki nakit anlamına gelir. Bu, şu anda emanette olan bir ev anlamına gelmez, çünkü bu bir satış işlemi değil, nakit işlem anlamına gelir. Ayrıca, daha sonraki bir tarihte nakit üretecek başka bir mülkte bir refinans anlamına da gelmez. Nakit teklif genellikle para kanıtı ile birlikte verilir. Bunun nedeni, satıcının bir alıcının, alıcının nakit için iyi olduğu anlamına gelmeyeceği anlamına gelir. Alıcının 100 dolarlık banknotlarla dolu bir bavul üretmesini istemekle eşdeğerdir.
Nakit çok yüksek puan aldığından, bazen nakit alıcılar indirimden yararlanabilir. Fakat bu avantajı çoklu teklif durumunda veya kısa bir satışta hesaba katmayın . Unutmayın, mal sahibi finansmanı hariç tüm teklifler sonunda satıcıya nakit olarak yollanır. Nakit teklifin ana faydası, değerleme gerekliliğidir.
Hisse senedi fiyatları üzerinden nakit teklifleri, özkaynaklı konutlar için oldukça caziptir çünkü değerleme yoktur. Ancak, kısa bir satış için liste fiyatı üzerinden nakit teklifler istenmemektedir, çünkü alıcı yürürse, bankanın beklentisi önceden belirlenmiştir. Kopyalamak zor olabilir.
- Geleneksel kredi . Geleneksel bir kredi için FICO skoru gereksinimleri bir FHA kredisi için olanlardan daha yüksektir. FICO puanınız FHA için gereken minimum değeri yansıtıyorsa ancak daha yüksek bir faiz oranı ödeyecekseniz geleneksel bir kredi alabilirsiniz.
Tercih edilen oranlar,% 20 veya daha fazlaını nakit olarak ödeyen ve% 80 oranında kredi / değer oranı veya daha az olan borçlular için sunulmaktadır. Oran ne kadar düşük olursa, borç veren için risk o kadar düşük olur. Ayrıca, eğer değer düşük gelirse, borç veren genellikle kredinin% 80'inden daha az olması durumunda borçlunun nakit farkı ödemesine izin verecektir.
Konvansiyonel kredilere bir diğer avantaj, borç veren finansman gereklilikleri daha azdır. Borç veren onarım talepleri çok daha azdır. Bu gerçek, yalnız bir alıcının bir FHA alıcısından daha çekici görünmesini sağlar. Bununla birlikte, yeni evler genellikle tamir gerektirmez.
- FHA Kredisi . Birçok ilk kez ev satın almacılar FHA kredisi kullanmayı tercih ederler çünkü ilk nakit ödeme genellikle geleneksel bir kredi için gerekli olan miktardan daha azdır. Buna ek olarak, borç verenler için FICO puanı zorunluluğu çok daha hafiftir. Bir FHA kredisi için minimum peşinat, satın alma fiyatının% 3,5'idir.
FHA onarım yönergeleri , bazı satıcıların ve acentelerin inandığı kadar katı değildir. Ancak daha yaşlı evler daha fazla onarım gerektiriyor. Evin 1978'den önce inşa edilmesi durumunda soyulması boya büyük bir FHA meselesidir. Ev, halısız bir beton zemine sahip olabilir, ancak soyulma boyasına sahip olmamak daha iyidir. FHA kredileri bazen finansman koşullarından dolayı kapanmaktan tutulur.
Bir zararlı rapor ve izin FHA değerlendiricisi tarafından gerekli olabilir veya olmayabilir.
- VA Loan . Gaziler kredi hiyerarşisine gelince sopanın kısa ucunu alırlar. Bununla birlikte, VA borçluları muhtemelen bir FHA alıcısından daha iyi bir kredi riski taşımaktadır, çünkü bir peşinat ödemeden satın alma gereklilikleri daha katıdır. Borçlu, evden bir ödeme yapmak veya peşinat ödemeksizin satın alma opsiyonunu elinde tutar. Çoğu VA borçlusu kaldıraç seçer.
VA kredisinin olumsuz tarafı, haşere raporlarının gerekli olmasıdır. Zararlı bir iş gerektiğinde, borç veren bir tamamlama sertifikası isteyecektir. İşlem kısa bir satışsa, tipik olarak bankalar haşere iş için ödeme yetkisi vermez. Kısa satış evleri olduğu gibi satılmaktadır.
Ne yazık ki, hiyerarşi ve kavram yanılgıları nedeniyle, VA alıcıları çoğu zaman tekliflerin yığınının altına düşüyorlar. Çok fazla kısa satış gerçekleştiren aracılar, VA alıcılarını tercih ederler çünkü bu alıcılar, başka bir yere geri çevrileceğini bilirler, bu da onlara kısa bir satış için kendini adamış bir aday olur.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.