Satın Alma Tekliflerinde Kesin Teklifler Geri Dönebilir
Satın alma teklifinde bir eskalasyon maddesini dahil etmeyi gerçekten sevdiğini biliyor musunuz? Emlakçılar Bu uygulamanın özellikle alıcının ajanları çok sersem görünmektedir. Ancak temsilciler, çoğu zaman keskin bir teklif olarak da adlandırılan bir tırmanma hükmünün iyi bir fikir olabileceğini öne sürerek, bunu gündeme getiren ev alıcılarının kendileri olduğundan, eskalasyon hükümlerine olan ilgiden sorumlu değildir.
Bir Eskalasyon Maddesi Nedir?
Bir yükseltme kuralı genellikle potansiyel bir çoklu teklif durumunda kullanılır.
Bu ifade ile eşanlamlı: keskin teklif. Rekabetçi bir ihale sürecinde tüm rekabeti sıkıştırmaya çalışmak için kullanılır. Temel olarak, bir alıcının, satıcı tarafından alınan en yüksek teklifin 100 ila yüzbinlerce, üzerinde ve ötesinde herhangi bir sayıya sahip olabilen X miktarını ödeyeceğini ve genellikle tavan kapağını içereceğini söylüyor.
Tipik bir eskalasyon maddesi türü aşağıdaki gibi okunabilir: Alıcı, 315.000 $ 'lık bir satış fiyatını aşmamak kaydıyla, satıcı tarafından alınan en yüksek tekliften 1000 $ daha fazla ödeme yapmayı kabul eder. Bir alıcı, diğer alıcılar belirtilen fiyatın üzerindeki fiyatı artırabilir gibi görünüyorsa, satın alma teklifinde bu maddeyi kullanmak isteyebilir.
Mülkiyet 295.000 $ listelenir. Tüm alıcılara sahiptir ve bir alıcı arzu eder ve sessiz bir çıkmaz sokakta bir yüksek talep mahallede bulunur. Bazen, bir listeleme aracı, alıcılara tüm tekliflerin belirli bir günde belirli bir günde sunulacağını ve satıcının birden fazla teklif almayı beklediği ilk ipucunuz olabilir.
Bir sıcak satıcının pazarının bu varsayımsal örneğinde ve 295.000 $ 'da listelenmiş muhteşem bir evde, bir satıcı aşağıdaki gibi teklifler alabilir:
- 290.000 $ (çünkü başka kimsenin teklif vermeyeceğine inanan biri vardır.)
- 295.000 $
- $ 305.000
- $ 310,000
Dördüncü alıcı, yukarıda belirtildiği gibi bir yükseltme şartına sahip bir teklif sunması durumunda, alıcının 311,000 $ 'ı satıcıya ödemeyi kabul edeceği anlamına gelir.
Alıcı mutluydu, çünkü fiyat, alıcının ödemeye hazır olduğu maksimum fiyatın altında 4.000 $ ve satıcı en yüksek teklifi alıyor. Her şey iyi ve güzel görünüyor, ama öyle mi?
Bir Eskalasyon Maddesine Dezavantajları
Satıcının bakış açısına göre, bir eskalasyon maddesi satıcı için en iyi seçenek olmayabilir. Bir eskalasyon maddesine sahip bir teklifi kabul etmek, satıcının artık diğer taraflara çok sayıda karşı teklif veremeyeceği veya pazarlık yapmaya devam edemeyeceği anlamına gelir. Yukarıdaki örnekte alıcı masadan para aldı. Satıcı 4,000 dolar kaybetti.
Bu, alıcının en büyük teklifinin 315.000 ABD Doları olup olmamasına dayalıdır. Daha yüksek olabilirdi, ancak bir eskalasyon maddesiyle sözleşme kabul eden bir satıcı böyle bir alıcının ne kadar yüksek teklif verebileceğini asla bilemez.
Üstelik, bu türden çoklu teklif durumlarında, bir karşı teklif vermenin satıcının yararına olabilir. Örneğin, Kaliforniya gibi bazı eyaletlerde, bir satıcı, satıcılar isterse, isterse bir veya iki alıcı için, alıcıların her birine farklı bir karşı teklif yapabilir. (Eyaleti ulusa yönlendirme eğilimi gösterdiği için Kaliforniya'dan bahsediyoruz.) Satıcı genellikle birden fazla teklif fırsatında daha fazla seçeneğe sahip. Her kontuar teklifi ayrı ayrı tartılıp analiz edilebilir.
Örneğin, satıcının pazar talebine karar verdiğini, satıcının satın alma tekliflerinden herhangi birini almamayı veya tekliflerden herhangi birine karşı gelmemeyi seçebileceğini söyleyin. Bu her zaman bir olasılık. Bu tür bir durumda satıcı, ev satış fiyatını 315.000 $ olarak değiştirebilir ve teklife bir kez daha başlayabilir. Ancak, bu senaryonun dezavantajı, herhangi bir acil katılımcının olmayabileceği veya piyasadaki günlerin daha uzun süre dayanamayacağı ve satıcının fiyatı yükselttiğinde her zaman bir risk olduğu anlamına gelebilir. Yine de, geçerli bir çözüm olabilir ve bir eskalasyon maddesi sözleşmesini kabul etmek yerine göz önünde bulundurulması gereken bir değer olabilir.
Alıcılar Neden Eskalasyon Hükümlerine Doğru Yararlanıyor?
Her ev alıcısı, bir ev satın almak için müzakere topraklarıyla birlikte gelen gerilim ve tansiyona sahip değildir.
Alıcılar da rekabet konusunda endişeli ve bazı teklifler çoklu teklif durumunda sunmayı reddediyorlar. Bir eskalasyon maddesi getirerek, alıcının kabul etme şansını artırabilir ve alıcının konfor alanını tanımlayan belirli parametreleri belirler.
Eskalasyon maddesinin her durumda “yasal” olup olmadığı hukuki yoruma bağlıdır. Bu, acentelerin bunu önermesini veya alıcıların bunu yapmak istemediğini durdurmaz. Bununla birlikte, tüm pratik amaçlar için, alıcının basitçe en yüksek ve en iyi teklifi yapması ve onunla yapılması daha kolay olabilir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.