Arsa satın almak için krediler nereden
Borçlamanın kolaylığı ve maliyeti, satın aldığınız mülkün türüne bağlı olacaktır:
- Yakın gelecekte inşa etmek istediğiniz arazi
- Geliştirmek istemediğiniz ham topraklar
Çoğunlukla, arazi kredileri nispeten kısa vadeli krediler olup, bir balon ödemesinden önce iki ila beş yıl sürmektedir . Ancak, özellikle uzun vadeli krediler (ya da uzun vadeli bir krediye dönüştürebilirsiniz), özellikle mülk üzerinde bir konut evi inşa ediyorsanız.
Bir Adımda Satın Al ve Yapın
Borç verenler, mülkünüzü inşa etmeyi planladığınızda ödünç vermeye çok isteklidir. Ham toprak tutmak spekülatiftir. Bina aynı zamanda risklidir, ancak mülklere değer katacaksanız bankalar daha rahat olacaktır (örneğin bir ev ekleyerek).
İnşaat kredileri: Arazi ve fon yapımını satın almak için tek bir kredi kullanabilirsiniz. Bu sayede daha az evrak ve daha az kapama masrafı yaşayabilirsiniz. Dahası, tüm proje için (inşaatın tamamlanması dahil) finansmanı güvence altına alabilirsiniz - borç verene bakarken arazi tutmak zorunda kalmayacaksınız.
Bina planları: Bir inşaat kredisi için onay almak için, deneyimli bir inşaatçının işi yaptığı görmek isteyecek olan borç vereninize planlarınızı sunmanız gerekir. Proje ilerledikçe, fonlar zaman içinde dağıtılacaktır, böylece yüklenicileriniz ödeme almayı beklerlerse takip etmeleri gerekecektir.
Kredi özellikleri: İnşaat kredileri, genellikle sadece faiz ödemelerini kullanan ve bir yıldan az süren kısa vadeli kredilerdir (ideal olarak proje o zamana kadar tamamlanır). Bu süreden sonra, kredi standart 30 yıllık veya 15 yıllık bir krediye dönüştürülebilir veya yeni inşa edilen yapınızı teminat olarak kullanarak krediyi yeniden finanse edersiniz.
Peşinat: Arazi ve inşaat masraflarından borç almak için, peşinat ödemeniz gerekir . Evin gelecekteki değerinin yüzde 10 ila 20'si ile gelmeyi planlayın.
Bitmiş Lots vs Ham Toprak
Şebeke ve sokak erişimi olan bir çok şey satın alıyorsanız, onaylanmak için daha kolay bir zamanınız olacaktır.
Ham toprak: Ham arazi hala finanse edilebilir, ancak borç verenler daha tereddütlüdür (bölgeniz için tipik olmadığı sürece - örneğin, bazı alanlar propan, kuyular ve septik sistemlere dayanmaktadır). Evinize kanalizasyon hatları ve elektrik gibi şeyler eklemek pahalıdır ve beklenmedik masraflar ve gecikmeler için sayısız fırsat vardır.
Peşinat: Çok fazla satın alıyorsanız (örneğin, gelişmekte olan bir alt bölümde), yüzde 10 veya 20 gibi düşük bir orana sahip olabilirsiniz. Ham arazi için, en az yüzde 30'luk bir düşüş planı yapın ve onay almak için masaya yüzde 50'yi getirmeniz gerekebilir.
Kredi özellikleri: Bitmiş lotlar borç verenler için daha az risklidir, bu nedenle inşaat tamamlandıktan sonra “kalıcı” (veya 30 yıllık) ipoteklere dönüşen tek aşamalı inşaat kredileri sunma olasılıkları daha yüksektir. Tamamlanmamış lotlarla, borç verenler kredi koşullarını daha kısa tutmaya eğilimlidir (örneğin beş ila on yıl).
Borç veren riski azaltma: Eğer ham toprak satın alıyorsanız, mutlaka kötü bir kredi almayacaksınız. Borç verenin riski yönetmesine yardımcı olursanız iyi bir anlaşma alma şansınızı artırabilirsiniz. Daha uzun vadeli krediler, daha düşük faiz oranları ve daha düşük bir ödeme gerekliliği elde etmek mümkün olabilir. Aşağıdakilere yardımcı olan faktörler:
- Geçmişte başarılı bir şekilde ödünç aldığınızı ve geri ödemenizi gösteren yüksek bir kredi puanı (680'den fazla).
- Düşük borç, gelir oranlarına göre, gerekli ödemeleri yapmak için yeterli gelire sahip olduğunuzu gösterir.
- Küçük bir kredi tutarı, daha düşük ödemelere ve büyük olasılıkla satması kolay bir mülke neden olur.
Geliştirilecek Plan Yok
Arazi üzerinde bir ev veya işyeri inşa etmeyi planlamaksızın arazi satın alacaksanız, bir kredi almak daha zor olacaktır. Ancak, fon almak için çeşitli seçenekler var.
Yerel bankalar ve kredi birlikleri: Satın almayı planladığınız arazinin yakınında bulunan finans kurumlarıyla görüşerek işe başlayın. Bölgede halihazırda yaşamıyorsanız, yerel kreditörleriniz (ve online kredi verenler ) boş araziler için bir kredi onaylamakta tereddüt edebilirler. Yerel kurumlar yerel piyasayı bilir ve baktığınız alanda satışları kolaylaştırmakla ilgilenebilirler. Yerel kurumlar borç vermeye istekli olsalar da, yine de özkaynaklarda ve nispeten kısa vadeli kredilerde yüzde 50'ye kadar talepte bulunabilirler.
Konut sermayesi: Evinizde önemli bir özsermayeye sahipseniz, ikinci bir ipotek ile bu hisseye karşı borçlanabilirsiniz. Bu yaklaşımla, arazinin tüm maliyetini finanse edebilir ve ek kredilerden kaçınabilirsiniz. Ancak, evinizi teminat olarak kullanarak önemli bir risk alıyorsunuz - kredinin ödemesini yapamıyorsanız, borç vereniniz evinizi hacizden alabilir. İyi haber, bir konut kredisi faiz oranlarının, arazi satın alma kredilerindeki oranlardan daha düşük olabileceğidir.
Ticari borç verenler: Özellikle mülkiyeti ticari amaçlı veya yatırım amaçlı kullanacaksanız, ticari kreditörler bir seçenek olabilir. Onay almak için bir kredi memurunu makul bir risk olduğunuzu kanıtlamanız gerekir. Geri ödeme sadece on yıl veya daha kısa sürebilir, ancak ödemeler 15 yıllık veya 30 yıllık amortisman çizelgesi kullanılarak hesaplanabilir. Teminat söz konusu olduğunda ticari kredi verenler daha uygun olabilir. Konutunuzla kişisel teminatlar vermenize izin verebilir veya başka varlıkları (yatırım varlıkları veya ekipmanı gibi) teminat olarak kullanabilirsiniz.
Mal Sahibi Finansmanı: Bir banka veya kredi birliğinden kredi alamıyorsanız, mülkün mevcut sahibi satın alma işlemini finanse etmeye istekli olabilir. Özellikle ham arazi sahipleri, alıcıların geleneksel borç verenlerden finansman almasının zor olduğunu ve nakit çıkışı için acele etmeyeceklerini biliyor olabilirler. Bu durumlarda, sahipler genellikle nispeten büyük bir peşinat alırlar, ancak her şey tartışılabilir. 5- veya 10 yıllık bir geri ödeme süresi yaygındır, ancak ödemeler daha uzun bir amortisman programı kullanılarak hesaplanabilir. Sahibinin finansmanının bir avantajı, geleneksel borç verenlere ödeyeceğiniz aynı kapanış maliyetlerini ödememenizdir (ancak, başlığı ve sınırları araştırmak için hala değerlidir - dürüst arazi sahipleri hata yapabilir).
Uzmanlaşmış kreditörler: Sadece inşa etmek için doğru zamanı beklerseniz veya eviniz için bir tasarım seçerseniz, muhtemelen yukarıdaki çözümleri kullanmanız gerekecektir. Ancak, mülkünüz için alışılmadık bir planınız varsa, arazi için kullanım amacınıza odaklanan bir borç veren olabilir. Bankalardan farklı olarak (çoğunlukla bina inşaatı yapan kişilerle birlikte çalışan), uzman kreditörler, arazi mülkiyeti için diğer nedenlerin risklerini ve faydalarını anlama noktasındadır. Sizinle çalışmak için daha istekli olacaklar çünkü bir kerelik bir anlaşmayı çözmek zorunda değiller. Bu kredi verenler bölgesel veya ulusal olabilir, bu nedenle aklınızdan geçen her şey için çevrimiçi arama yapın. Örneğin:
- Doğal kaynakların korunması
- Özel mülklerde açık hava etkinlikleri
- Güneş veya rüzgar çiftlikleri
- Hücresel veya yayın kuleleri
- Çiftlik, organik çiftlikler, hobi çiftlikleri ve at yatılı dahil olmak üzere tarım veya hayvancılık kullanımı
Alıcılar için ipuçları
Arazi satın almadan önce ödevlerinizi yapın. Mülkiyeti potansiyel dolu dolu bir sayfa olarak görebilirsiniz, ancak kafanıza girmek istemezsiniz.
Kapanış maliyetleri: Bir satın alma fiyatına ek olarak, kredi alırsanız kapanış maliyetlerine de sahip olabilirsiniz. Kaynak ücretleri, işlem ücretleri, kredi kontrol maliyetleri, değerleme ücretleri ve daha fazlasını arayın. Ne kadar ödeyeceğinizi öğrenin ve nihai finansman kararınızı bu sayılarla aklınızda bulundurun. Nispeten ucuz bir mülk için, kapanış maliyetleri satın alma fiyatının önemli bir yüzdesini oluşturabilir.
Anket alın: Geçerli çit çizgilerinin, işaretçilerin veya "belirgin" coğrafi özelliklerin bir mülk sınırını doğru bir şekilde gösterdiğini varsayalım. Sınır araştırmasını tamamlamak için bir profesyonel alın ve satın almadan önce doğrulayın. Mevcut mülk sahipleri sahip olduklarını bilmiyor olabilirler ve satın aldıktan sonra sizin sorununuz olacaktır.
Başlığı kontrol edin: Özellikle gayri resmi olarak borçlanıyorsanız (örneğin, konut kredinizi veya satıcı finansmanınızı kullanarak), profesyonel kredi verenleri yapın - bir başlık araştırması yapın. Parayı teslim etmeden önce mülkle ilgili herhangi bir ceza veya başka bir sorun olup olmadığını öğrenin.
Diğer ücretler için bütçe: Arazi sahibi olduğunuz zaman, ek masraflar için kancada olabilirsiniz. Arazi için yapacağınız kredi ödemelerine ek olarak bu harcamaları gözden geçirin. Potansiyel maliyetler şunları içerir:
- Belediye veya ilçe vergileri (bir kesinti için uygun olup olmadığınızı görmek için vergi danışmanınızla görüşün)
- Boş arazi veya terk edilmiş binalarda sigorta
- Varsa ev sahipleri derneği (HOA) aidatları
- Çit hatlarını tamir etmek, drenajı yönetmek, vb.
- İnşaat maliyetlerini, oluşturmaya, hizmet eklemeye veya mülke erişimi iyileştirmeye karar verirseniz
- Mülkte planladığınız herhangi bir etkinlik için izin belgesi
Kuralları bilmek
Boş araziyi gördüğünüzde, her şeyin mümkün olduğunu düşünebilirsiniz. Ancak, yerel yasalar ve bölgeleme gereksinimleri, kendi özel mülkünüzde bile yapabileceğiniz şeyleri sınırlar. HOA kuralları özellikle sinir bozucu olabilir. Satın almayı kabul etmeden önce yerel yetkililerle, bir emlak avukatıyla ve (eğer mümkünse) komşularla konuşun.
Göz önünde bulundurduğunuz bir mülkle ilgili herhangi bir sorunla karşılaşırsanız, değişiklik yapmayı isteyin. Şansınız kalmamış olabilir veya uygun prosedürleri (evrakları doldurarak ve ücretlerini ödeyerek) takip ettikten sonra istediğinizi yapabilirsiniz. Komşularınızı üzmek yerine izin istemeniz muhtemelen daha kolay olacaktır.