1980'lerde sahip olduğum en kötü evlerden biri beyaz bir fil evdi. Satış sahibi finansmanı nedeniyle çok hızlı bir şekilde gerçekleşti ki, daha az göz kırpmak için zamanım olmadı. Yedi gün içinde kapandık. Satın aldığım ev bir kapalı havuza sahipti ve Kuzey Tustin, CA'nın eteklerinde yer alan 8,600 metre kare ölçülerinde. Asıl sorun, çevredeki evlerin yaklaşık 3,500 metre karedir.
Bu ev garip bir ördekti.
Birkaç yıl sonra satış zamanı geldiğinde, bu evin neden satılmasının zor olduğu anlaşıldı. Ev alıcılar, diğer tüm evlerin satın aldıkları ev gibi olduğu mahallelerde ev satın almak istiyor. Bir alıcı 8,600 metre kare büyüklüğünde bir ev satın almak istiyorsa, diğer evlerin aynı büyüklükte olmasını isterler. Sonunda büyük bir aptalı buldum ve evi o kişiye sattım. Ama bu neredeyse samanlıkta iğne aramak gibiydi. Sadece şanslıydım.
Beyaz fil ev satma zamanı geldiğinde çoğu insan çok şanssızdır. Sorun, alıcıların uygunluk aradıklarıdır. Bu arzu doğada gömülüdür. Tanıdık ve birleşik olan şeylerle çevrili olmak rahattır. Bu yüzden insanlar bloğun ortasında bir ev satın almayı tercih ediyor, örneğin bir köşe evinden. Köşe evlerini daha riskli, daha açık, köşelerdekilerden farklı olarak görüyorlar.
Alıcılar, etrafındaki tüm diğerlerine benzemeyen aşırı gelişmiş evlerden geçme eğilimindedir.
Bir mahalledeki tüm evlerin tipik olarak 2 bin metrekarelik bir alanı varsa ve eviniz 4,000 ise, bunu satmak biraz zaman alabilir. Bunun nedeni, 4.000 metrekarelik ev satın alan alıcıların, diğer 4 bin metrekarelik evlerin bulunduğu bir mahallede bu büyüklüğü satın almak istemeleridir.
Tıpkı kendileri gibi diğer insanların yanında yaşamak istiyorlar. 2 bin metrekarelik bir evde yaşamayan insanlar. Blokta en iyi evi almak istemiyorlar. Tam tersine, para, blok üzerindeki kötü evi satın alarak ve o evi başkalarıyla uyumlu hale getirmek için geliştiriyor.
Bu tür insanları, evlerinin çevresindeki diğer evlere oranla çok büyük olduğu bir bölgede yaşamak için çok rahatsız eder.
Beyaz bir filin evini satmak zorunda olduğum bir durumda kendimi bulduğumda, yaptığım ilk şey satıcılara neden ev satın aldıklarını sormak. Bunları özellikle bu özel eve çeken nedir? Bu cevap, insanları böyle bulmak için çizdiğim soru. Ben ev pazarlamak için odak var, bu yüzden aynı şeyi isteyen alıcılar çekebilirsiniz.
İkincisi, beyaz fil evinin cazip görünmesini sağlayan piyasa koşullarını araştırıyorum. Örneğin, piyasa koşulları bir satıcının pazarını sunuyorsa , mükemmeldir. Çünkü beyaz filin satıldığı en iyi pazar türü. Satıcının pazarlarında, evler genellikle çok hızlı bir şekilde satıyor ve sınırlı bir tedarik stoku var. O beyaz filin mahalledeki tek ev sahibi olmasıyla sonuçlanırsa, o evin satıcısı için iyi bir haber.
Bir alıcı, çevreleyen evlerden herhangi birini fark etmeyebilir veya bunları karşılaştırmak için kullanamaz.
Satıcının pazarlarında, alıcılar genellikle bir ev bulmak için baskı altında hissederler ve çok fazla rekabet vardır. Çoğu zaman bu piyasa koşulları birden fazla teklifle sonuçlanır. Çoklu teklifler arzuyu besler ve bu beyaz fil satılık olan tek ev olduğunda, aksi takdirde daha yavaş, rekabetçi olmayan bir alıcının pazarında çekmeyebilir.
Üçüncü bir ipucu, şehrinizi yeniden yerleşim için seçme eğiliminde olan başka bir şehirde alıcılara pazarlamaktır. Güney Kaliforniya'daki Riverside şehri gibi bir topluluk, Los Angeles'tan alıcılar çekebilir. Pahalı bir bölgeden daha az pahalı bir alana taşınan alıcılar, daha düşük satış fiyatlarını bularak nakit ödeyeceklerini belirleyebilirler. Nakit ödeme yaparlarsa, değerleme yoktur.
Değerleme yoksa, daha küçük konutlar için daha düşük satış fiyatlarına dayalı olarak bir değerleme uzmanının düşük bir değerleme şansı doğurur.
Ve son olarak, elbette, eğer bir satıcı bu kadar çok tercih ederse, o beyaz filin daha düşük bir fiyata satılması için her zaman fırsat olacaktır, daha çok bölgedeki diğer evlere göre. Bazı satıcılar için bu, satışta bir kayıp anlamına gelir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.