İki Evi Tek Bir Evte Konsolide Etmek Bir Stratejiye Gerekir
Seçenek 1: Bir Ev Alış, 2 Ev Satışla Takip Edildi
Bu tür bir planla ilgili ilk sorun bir ipotek almaya hak kazanıyor.
Açıktır ki, eğer iki satıcı bir evi bir çift olarak birlikte bir ev satın alma niyetiyle satıyorsa ve finansman söz konusu değilse, bu daha kolaydır. Serbest ve net evleri olan veya bir evi evden almak için nakit üretmek için yeterli öz sermayeye sahip olan satıcılar, bu seçeneği takip etme özgürlüğüne sahiptir. Ama gerçekte çoğu insan bir ev satın almak için ipotek alıyor. Bunun anlamı, tarafların ipotek için, diğer iki evde ipotek ödemesi yapabilmeleri için hak kazanmaları gerekebilir.
Yeni ipotek ödemelerini mevcut iki mortgage ödemesine ekledikten sonra, bu oranın gelirle orantılı olması, her iki tarafın da yeterlilikten menzile çıkmasına neden olabilir. Kredi verenler, hem ön hem de arka uç için yüzde tutar olan oranları kullanırlar. Ön uç oranı, birleştirilmiş brüt aylık gelire ipotek ödemelerinin yüzdesidir. Arka uç oranı, birleştirilmiş brüt aylık gelire karşı kredi kartları gibi ek borçlarla birlikte ipotek ödemelerinin yüzdesidir.
Oranlar çok yüksekse, taraflar aynı anda üç evin hepsine sahip olmaya hak kazanmayacaktır. Aha, söyleyebilirsin, ama taraflar bu evleri kiraya çevirebilir ve ipotek ödemelerini telafi etmek için bu kira gelirini kullanabilirler, değil mi? Bu, oranı düşürecek olan geliri artıracak olsa da, borç veren büyük olasılıkla kira gelirinin hesaplamada kullanılmasına izin vermeyecektir.
Çoğu kredi verenler, ipotek hesaplamasında kira geliri elde etmek için kiralanması gereken sürenin uzunluğuna ilişkin kesin kuralları takip eder ve bir veya iki ay yetersizdir.
Bir ev satın almanın ardından ikinci sorun iki evin satışını takip etmektir, çünkü yeni ev için peşin ödemenin diğer iki evin satışından gelmesi durumunda, satıcıların muhtemelen bir koşullu teklif yazması gerekecektir. Koşullu bir teklif onlara bir çıkış yolu, satın alma işlemini iptal etmenin bir yolunu sunar ve birçok satıcı iyi bir nedenden ötürü şarta bağlı teklifleri sevmez çünkü her zaman emin bir şey değildir.
Piyasa, koşullu tekliflere elverişli değilse, bu, bu stratejiyi daha da karmaşıklaştırabilir. Bir satıcının pazarında , örneğin, şarta bağlı tekliflerin kabul edilmesi oldukça zor olabilir. Eğer amaçlanan satın alma oldukça arzu edilen bir evse, çoklu teklifler olabilir ve çoklu teklif durumlarında neredeyse hiç bir zaman kazanma olasılığı yoktur.
2. Seçenek: Yeni Bir Ev Satın Almadan Önce Satış Yapan Evler
Bir çiftin hem ev satması gerekse de haneleri yeni bir evde birleştirmek için tek bir ev satın alması gerekip gerekmediği, ipotek oranlarına yeniden bağlıdır. Yeni bir ev almadan önce sadece bir ev satmak mümkün olabilir.
Bir ipotek veren borç veren bu durumda en iyi şekilde tavsiyede bulunabilir.
Ancak, yeni bir ev satın almadan önce iki ev satmak gerekiyorsa, o zaman üç temel alt seçenektir:
- Varolan evleri yeni bir ev satın almak ve bir satın alma sözleşmesi yapmak için belirli bir süre izin veren bir koşullu sözleşme ile satmak, veya
- Satmak ve taşımak için yeni bir ev bulmak için satıcılar zaman vermek için kapattıktan sonra mevcut evleri bir geri-geri seçeneği ile satmak.
- Her iki evi de sat, başka yere git ve sonra iki kez hareket etmeyi içeren yeni bir ev için avlan. Bu son seçenek finansal açıdan en iyisidir çünkü bir satıcının herhangi bir şarta bağlı olmaması ve yeni bir ev satın alması için daha güçlü bir konumda olması gerekir. Ama gerçekçi olarak, çoğu insan iki kez hareket etmek istemiyor. Bir kez taşınmak genellikle yeterince zor.
Satıcılar şarta bağlı teklifler yazmayı seçtikleri takdirde, bir satıcının pazarında satıyorlarsa, bir alıcının pazarında satıyorlarsa bir alıcıya şartlar dikte etmek daha kolay olacaktır .
Bir satıcının pazarında, alıcılar genellikle bir satıcının satın almak için bir ev bulmak için beklemek için çok daha isteklidir. Satıcılar yeni bir ev satın almayı planladıkları için güvenli bir yoldur, çünkü satıcılar yeni bir ev bulamazlarsa satıcılar için risk yoktur.
Dezavantajı, elbette ki, satıcılar hayallerindeki evi bulabiliyorlar ve daha sonra, mevcut evlerini satmak için, fiyattan kondisyona, yere kadar çeşitlilik gösterebilecek çeşitli nedenlerden ötürü yapamıyorlardı. Hayalindeki evi kaybetmek acı verici olabilir. Bu tip işlemlerin üstesinden gelen deneyimli bir emlakçı, süreci sorunsuzca destekleyebilmeli ve yapabilmelidir.
Yazarken, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Sacramento, Kaliforniya'da Lyon Emlak'ta bir Broker-Associate.