Satın almaya karar vermeden önce bilmeniz gerekenler
Bir yatırım olarak bir kınamak düşünüldüğünde, doğru olarak tahmin etmelisiniz:
- alabileceğiniz yıllık kira ve
- Bu gibi şeyler de dahil olmak üzere, yıllık harcamalar:
- emlak vergileri
- sigorta
- bakım ve onarım
Ayrıca, meydana gelebilecek olası masrafları da hesaba katmalısınız:
- tahliye gerekirse yasal ücret
- Kiracı almak için reklam maliyetleri
- Bir kiracı mülke zarar verirse onarım masrafları
Matematik yapalım! Bir Condo Yatırımına Örnek:
Bir örneğe bakalım. 55,000 dolar karşılığında bir kiralık daire bulursanız. Para ödeyebilirsin. Aylık 750 dolar (yıllık 9.000 $) kiralayacak. Bunun yüzde 16.4'lük verimi (9,000 $ 'ın 55.000 $' a bölünmesiyle) temsil ettiğini düşünüyorsunuz. Çok heyecanlanmadan önce, şu harcamaları hesaba katmalısınız:
- Emlak vergileri yıllık 1,000 dolar
- Sigorta yıllık 300 $
- Bakım ve onarımda yılda yaklaşık 300 dolar tahmin edersiniz
- Klozetin yılda yaklaşık bir ay boş kalacağını düşünüyorsunuz (bunu yılda 750 dolarlık bir maliyet olarak dikkate alınız)
- Her boşaldığında, reklam maliyetlerine 250 dolar harcamanız gerekecek ve bunu yılda bir kez masraf olarak tahmin edersiniz.
- Ayrıca, her beş yılda bir birinin kötü bir tecrübeye sahip olabileceğini ve yaklaşık 5.000 $ 'lık bir yasal masraf ve ek onarım masrafına katılabileceğinizi de hesaba katıyorsunuz (bu da yılda yaklaşık 1000 $ olacaktır).
Bu maliyetler yılda 3,600 $ (ya da ayda 300 dolar).
Net kira rakamınız şimdi 5.400 $ (3.000 $ eksi 3.600 dolar) oldu; bu da net kira getirisini yüzde 9,8 seviyesinde gösteriyor ki bu da cazip bir geri dönüş. Nakit akışına ek olarak, mülkün değerinin takdirine katılacaksınız. Gayrimenkulün yılda yaklaşık yüzde 3 oranında artmasını beklediyseniz, ilk yılda kınamanız 55.000 dolardan 56.650 dolara, 1,650 dolar kazanacak.
Nakit ödeme yapamıyorsanız ve mülkü finanse etmeniz gerekiyorsa, aynı zamanda faiz maliyetini de hesaba katmanız gerekecektir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller için, krediye hak kazanmak için yüzde 25 - yüzde 50 oranında bir ödeme yapmayı planlayın. Yukarıdaki senaryoda, yüzde 30'u (16.500 $) düşürdüğünü ve kalan yüzde 70'ini (38.500 $) 30 yıl içinde yüzde 7'lik bir oranda finanse ettiğinizi varsayalım. Ödemeniz ayda 256 dolar.
Aylık olarak 256 dolarlık bir ödemeyi ve yukarıda hesaplanan tahmini masrafları eklediğinizde, aylık yaklaşık 300 dolar, tahmini harcamaların aylık 556 dolarını alırsınız. Aylık 750 $ beklenen kira ile bu özellik hala pozitif nakit akışı sunacak ve bu rakamlara dayanarak muhtemelen iyi bir yatırım olacaktır.
Diğer Faktörler: Daire Değerlendirme ve Ortaklık Ücretleri
Ayrıca, düşündüğünüz apartman dairesinin derneği ücretleri olup olmadığını ve ne sıklıkta değerlendirmeler yapmanız gerekip gerekmediğini öğrenmeniz gerekir. Değerlendirmeler, ortak mülkiyetin ortak alanlarını kapsayacak şekilde yapılan harcamalardır. Değerlendirmeler arasında peyzaj, otopark ve otopark garajı onarımı ve bakımı, binanın dış kısmındaki iyileştirmeler ve ana lobi veya giriş yolu gibi ortak alanlarla ilgili masraflar yer alabilir. Bu harcamalar, kınamak yatırımınızın tahmini getirisini hesaplamak için harcama tahmininize dahil edilmelidir.
Herhangi bir gayrimenkul yatırımı yapmadan önce, varsayımlarınızın ne kadar gerçekçi olduğunu da değerlendirmelisiniz. Bir konut satın alımının iyi bir yatırım olup olmayacağının belirlenmesinde dikkate alınması gereken bazı ek sorular şunlardır:
- Apartman kiracınız bir kolej yakınında olduğu gibi kiralık mülklerin talep edildiği bir bölgede mi?
- Daha az popüler veya daha popüler hale gelen bir bölgede mi?
- Bölgedeki büyük bir işveren kapanacak ve kira talebinin azalmasına neden olabilir mi?
- Yakınlarda yeni bir apartman geliştirme inşa edilebilir mi, rekabet etmek için sizinkileri pahalı iyileştirmelere mi maruz bırakacaksınız?
Bu tür riskleri değerlendirmek için bir alanın bilgisini ve deneyimini alır. Konuyla ilgili harika bir kitap için John Reed'in Gayrimenkul Yatırımına Nasıl Başlanacağına bakın .