Ticari Gayrimenkul Yatırımında GYO'ları Kullanabilirsiniz
- Perakende , kapalı alışveriş merkezlerini, açık hava alışveriş merkezlerini ve büyük kutu perakendecilerini içerir. Ayrıca marketler ve restoranlar da bulunmaktadır. Değeri yaklaşık 2,1 trilyon dolar veya ticari gayrimenkulün toplam değerinin yüzde 36'sı kadardır. En az 9.5 milyar metrekarelik alışveriş merkezi alanından oluşmaktadır.
- Oteller moteller, lüks tatil köyleri ve iş otelleri içerir. Bu kategori Airbnb üzerinden oda kiralayan evleri kapsamamaktadır. 1,92 trilyon dolar değerinde yaklaşık 4.4 milyon otel odası bulunmaktadır.
- Ofis binaları Manhattan gökdelenlerinden avukatınızın ofisine kadar her şeyi içerir. Toplamda yaklaşık 1,7 trilyon dolar veya yüzde 29'luk bir değere sahip yaklaşık 4 milyar metrekarelik ofis alanı vardır.
- Apartman binaları ticari gayrimenkuldür. Şirketler sadece kar elde etmek için onlara sahipler. Bu yüzden sahiplerinin kiraladıkları evler ticari değil konuttur. Bazı raporlar, ticari gayrimenkul yerine konut amaçlı emlak istatistikleri için apartman binası verilerini içermektedir. Yaklaşık 1,44 trilyon dolar değerinde yaklaşık 33 milyon metrekarelik kiralık daire alanı var.
- Endüstriyel mallar bir ürünü üretmek, dağıtmak veya depolamak için kullanılır. Her zaman ticari olarak kabul edilmez, özellikle arazi kullanım planlarında ve imar alanlarında. 240 milyar dolar değerinde 13 milyar metrekarelik sanayi mülkiyeti var.
Diğer ticari emlak kategorileri çok daha küçüktür. Bunlar hastaneler ve okullar gibi bazı kar amacı gütmeyen kuruluşlardır. Boş arazi, eğer kiralanacaksa, satılamazsa, ticari gayrimenkuldür.
Ticari Gayrimenkul Ekonomiyi Nasıl Etkiler?
Gayri safi yurtiçi hasılanın bir bileşeni olarak, ticari gayrimenkul inşası toplam ABD ekonomik çıktısına yüzde 3 katkıda bulunmaktadır.
2017 yılında, 472 milyar dolar değerindeki ticari gayrimenkul inşaatı vardı. Kayıtların yüksekliği 2008 yılında 586,3 milyar dolar oldu. Düşük, 2010 yılında 376,3 milyar dolar oldu. Bu, GSYH'nin yüzde 4,1 ila yüzde 2,6'sını azalttı.
Neden konut köprüsünden iki kat daha uzun ticari gayrimenkul inşaatı aldı? Ticari gayrimenkul inşaatı, konut gayrimenkul inşaatından daha uzun sürer. İnşaatçılar önce yeni gelişmeleri desteklemek için yeterli ev ve alışveriş yaptıklarından emin olmalı. Sonra yatırımcılardan para toplamak için zaman alır. Alışveriş merkezleri, ofisler ve okullar inşa etmek birkaç yıl sürer. Yeni binaları kiralamak daha da fazla zaman alır. Konut piyasası 2006 yılında düştüğünde, ticari gayrimenkul projeleri zaten devam ediyordu.
Genellikle konut piyasasının iniş çıkışlarını takip ederek ticari gayrimenkullerde neler olacağını tahmin edebilirsiniz. Bir gecikme göstergesi olarak , ticari gayrimenkul istatistikleri konut trendlerini bir veya iki yıl izlemektedir. Bir durgunluk belirtisi göstermeyecekler. Konut gayrimenkullerinden sonra düşük seviyelerine düştüler.
Ticari gayrimenkul yatırım nasıl
Bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, ticari gayrimenkul geliştiren ve sahibi olan bir kamu kuruluşudur.
GYO'da hisse satın almak, bireysel yatırımcının ticari gayrimenkulden elde etmesinin en kolay yoludur. GYO'ların hisselerini hisse senetleri , tahviller veya başka türde bir güvenlik gibi satın alabilir ve satabilirsiniz. Hisse senedi kazançlarını yatırımcılara dağıtırlar, hisse senedi temettülerine benzerler. GYO'lar bir ipotek almadan mülk sahibi olmanıza izin vererek riskinizi sınırlar. Profesyoneller özellikleri yönetdiği için hem zamandan hem de paradan tasarruf edersiniz.
Diğer kamu şirketlerinden farklı olarak GYO'lar vergiye tabi kazançlarının en az yüzde 90'ını hissedarlara dağıtmalıdır. Bu, hissedar tarafından sermaye kazancı vergisi oranında ödenen işletme vergisi maliyetinden tasarruf eder.
Ulusal Emlakçılar Derneği'nin “Yeni Yükseklikleri Ölçeklendirmek” başlıklı 2015 tahmin raporu, GYO'ların etkisini ortaya koydu. GYO'ların ticari emlak piyasasında özkaynakların yüzde 34'üne sahip olduğunu belirtti.
Bu en büyük ikinci mülkiyet kaynağı. En büyük yüzde 43,7 olan özel sermaye .
GYO'ların Artıları ve Eksileri
Ticari gayrimenkul değerleri bir gecikme göstergesi olduğundan , GYO fiyatları yükselmeyecek ve borsada düşmeyecektir. Bu onları çeşitlendirilmiş bir portföy için iyi bir ek yapar. GYO'lar, tahvil ve temettü üreten hisse senetleri ile istikrarlı bir gelir akışı sağladıkları için bir avantaj paylaşmaktadır. Tüm menkul kıymetler gibi, onlar da düzenlenir ve satılır ve satılır.
GYO'nuzun değerinin yalnızca temel gayrimenkulden daha fazlasını yansıttığını unutmayın. Ayrıca GYO'ların kendilerine yatırım olarak taleplerinden de etkileniyor. Yatırımcılar için hisse senedi ve tahvillerle rekabet ediyorlar. Bu nedenle, GYO'ya ait taşınmazın değeri yükselse bile, hisse senedi fiyatı borsa kazasında düşebilir.
GYO'lar Ne Zaman Alınır?
GYO'lara yatırım yaparken, iş döngüsünün ve ticari gayrimenkul üzerindeki etkisinin farkında olduğunuzdan emin olun. Bir patlama sırasında, ticari gayrimenkul konut gayrimenkul düşüşünden sonra bir varlık balonu yaşayabilir. Bir durgunluk sırasında, ticari gayrimenkul konut gayrimenkulünün ardından düşük seviyesine ulaştı.
GYO Gayrimenkul Gayrimenkulleri
Emlak borsa yatırım fonları GYO'ların hisse senedi fiyatlarını takip etmektedir. Yatırımcılar, çok düşük ücretlere sahip oldukları için ETF'leri cezbediyorlar. Fakat bunlar, temel gayrimenkulün değerinden kaldırılan bir adım daha. Sonuç olarak, borsalardaki boğa ve ayı piyasalarına daha duyarlılar.
Finansal Krizde Ticari Gayrimenkul
Ticari gayrimenkul kredileri 2008 mali krizinden toparlandı. 30 Haziran 2014 tarihinde, 6,680 ABD Doları tutarında Federal Mevduat Sigorta Kurumu tarafından sigorta edilen ülke bankaları, 1,63 trilyon dolarlık ticari krediler elde etmiştir. Bu, Mart 2007'de 1,6 trilyon dolarlık zirveden yüzde 2 daha yüksekti.
Ticari gayrimenkul, konut fiyatlarının düşmeye başlamasından üç yıl sonra düşüş gösterdi. Aralık 2008 itibariyle, ticari geliştiriciler kredi varsayılanlarında 160 milyar dolar ile 400 milyar dolar arasında bir farkla karşı karşıya kaldı. Onları yeniden finanse etmek için bankaları bulmaya çalışıyorlardı. Bu kredilerin çoğu sadece yüzde 20-30 oranında eşitliğe sahipti. Bankalar artık yüzde 40-50 oranında bir öz kaynak gerektiriyor.
Konut ipoteklerinden farklı olarak, alışveriş merkezleri ve ofis binaları için verilen krediler dönem sonunda büyük ödemeler yapmaktadır. Krediyi ödemek yerine, geliştiriciler refinanse ediyor. Finansman mevcut değilse, bankalar para ayırmalıdır.
Kredi kayıplarının 30 milyar dolara ulaşması ve daha küçük topluluk bankalarına saldırması bekleniyordu. Onlar büyük bankalar olarak subprime mortgage karışıklığı tarafından çok sert bir vuruş değildi. Ancak yerel alışveriş merkezlerine, apartman komplekslerine ve otellere daha fazla yatırım yapmışlardı. Pek çoğu, küçük bankalardaki erimenin 20 yıl önce Tasarruf ve Kredi Krizi kadar kötü olabileceğinden korkuyordu.
Emlak Yuvarlak Masa Toplantısı'na göre, 2008 yılında yaklaşık 300 milyar dolarlık kısa vadeli ticari krediler olgunlaştı. Yeniden finanse edilmediyse, bu kredilerin çoğu kötü olabilirdi.
Ekim 2009'a kadar, Federal Rezerv bankaların bankaların her bir zarar için sadece 0,38 dolar ayırdığını bildirdi. 3,4 trilyon dolarlık ödenmemiş borcun sadece yüzde 45'ini oluşturuyordu. Yüksek ofisler nedeniyle alışveriş merkezleri, ofis binaları ve oteller iflas etmişti. Başkan Obama bile ekonomik ekibinin potansiyel krizinden haberdar edildi.
Ticari gayrimenkulün değeri 2008 ve 2009 yılları arasında yüzde 40-50 düştü. Ticari mülk sahipleri, ödemeleri yapmak için nakit bulmak için para çekti. Birçok kiracı ya işten çıkarıldı ya da düşük ödemelerle yeniden görüştü. Mal sahipleri yeni hisse senetlerinin hisselerini satarak para biriktirmeye çalıştılar. Mevcut mülklerdeki ödemeleri desteklemek için fonları kullandılar. Sonuç olarak, hissedarlara değeri artıramazlar. Değeri hem mevcut hem de yeni hissedarlara seyreltiler. TARP Capital'in Jon Cona ile yaptığı bir röportajda, yeni hissedarların büyük olasılıkla "kötü olduktan sonra iyi paralar atmak" olduğu ortaya çıktı.
Haziran 2010 itibariyle, ticari gayrimenkul ipoteği suç oranı daha da kötüleşmeye devam ediyordu. Real Capital Analytics'e göre, kredilerin yüzde 4,17'si 2010 yılının ilk çeyreğinde ertelendi. Bu, banka kredilerinde 45,5 milyar dolar. 2009'un dördüncü çeyreğinde yüzde 3,83 ve bir yıl önceki yüzde 2,25 oranından daha yüksek. 2006'nın ilk yarısındaki yüzde 0,58'lik orandan çok daha kötü, ancak 1992'deki yüzde 4,55'lik oran kadar kötü değil.
Ekim 2010 itibariyle, ticari gayrimenkullerin istikrar kazanmaya başlaması gibi görünüyor. Üç ay boyunca, 4 milyar metrekarelik ofis alanı için kiralar sadece ortalama bir kuruşa düştü. Ulusal ofis boşluk oranı yüzde 17,5 ile istikrarlı görünüyordu. Gayrimenkul araştırma firması REIS, Inc.'e göre 1992 yılındaki rekor% 18,7'den düşüktü.
Finansal kriz, GYO değerlerini yıllardır depresyona bıraktı. Niye ya? Bunun bir nedeni, kriz sırasında satın alınan GYO'ların ipotekli gayrimenkullerini görmek zordu. İkincisi, ticari gayrimenkul sahiplerinin ipoteklerinde ters düştüğü. Ticari mülk değerleri 2008'den beri yüzde 40-50 düştü ve GYO'ların değeri düştü.
Ticari emlak kredileri neredeyse ikinci bir durgunluğa neden oldu. 2013 yılında bankalar ticari kredilerde 991,2 milyar dolar, 2012'ye göre ise yüzde 3,3 artış gösterdi. 2015 ve 2017 yılları arasında yaklaşık üçte biri geldi. Çoğunluğu mülk değerleri yüksek iken 2005'ten 2007'ye yazılmıştır. Bu krediler, apartman inşaatı fiyatlarının düşmesi durumunda gecikebilirdi. Bunun yerine, evlerini kaybetmiş insanlar kiracı oldular. Kredileri temerrütten ve ekonomiden başka bir durgunluktan tutuyorlardı.