Zamanlama Vergi İpuçları
Ev sahipleri, maliyet, gelir ve harcamalar konusunda mükemmel kayıtlar tutmalı ve tüm bunları takip etmenin en iyi yolu bir elektronik tablo oluşturmaktır - vergi muhasebecinizde kullanabileceğiniz bir şablon bile olabilir.
İzlemek isteyeceğiniz şeyler şunlardır:
- Kiraladığınız ev, apartman dairesi veya apartman satınalma bedeli
- Birikmiş amortisman ve mülkünüzdeki mevcut yıllık amortisman
- Kira geliri
- Aldığınız güvenlik depozitosu
Ayrıca, aşağıdakiler de dahil olmak üzere, kiralık mülkünüzle ilgili çeşitli harcamaların kaydını tutmak isteyeceksiniz:
- Komisyonlar veya mülk yönetimi ücretleri
- Reklam maliyetleri
- Temizlik, bakım ve onarım maliyetleri
- Ev sahibi sigortası ve HOA aidatları
- Emlak vergileri ve ipotek faiz giderleri
- Güvenlik depoları kiracıya iade edildi
- ve kamu hizmetleri, çevre düzenlemesi ve çöp toplama gibi çeşitli diğer harcamalar
Bu harcamaları kişisel finans yazılımı veya bilgisayar elektronik tablosu kullanarak izlerseniz, aylık ve yıl sonu raporlarınız parmaklarınızın ucunda olacak ve bunları kolayca yazdırabilirsiniz.
Pasif Etkinlik Kaybı Sınırlamaları
İşte cömert IRS kuralı # 1: Kiracı mülkünüzden birinin yıl için net zararı olması durumunda, bu kayıp diğer tüm kiralama mülkünüzün zararları ve karlarına karşı netleştirilebilir.
Şimdi, belki de çok iyi olmayan haberler: Eğer tüm mülkleriniz için büyük bir toplam negatifse - net zarar - bu kayıp, yıl boyunca gelirinizin geri kalanı için tamamen, kısmen veya hiç düşülmeyebilir pasif aktivite kaybı sınırlamaları.
Doğru kiracıları seçmek, kiralık birimi tamir etmek ve mülkü rutin bakım için kontrol etmek için önemli miktarda zaman ayırsanız bile emlak mülkünü kiralamak genellikle pasif bir etkinlik olarak kabul edilir.
Pasif faaliyetlerden kaynaklanan zararlar pasif karları dengelemekle sınırlıdır.
Kiralama faaliyetlerine aktif olarak katılırsanız, tüm kiralık mülklerinizde toplam kira tutarı yıllık olarak 25.000 $ 'a kadar düşebilir. Ayrı bir şekilde dosyalanan evliler, vergi yılı boyunca her zaman eşinden ayrı olarak ikamet ettikleri takdirde, 12,500 $ 'lık kira kaybı limiti vardır. Bir kiralık mülkte aktif katılımcılar için izin verilen kira kaybı tutarı, değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelirinize (MAGI) göre değişir:
- MAGI için 100.000 $ veya daha az (ayrı ayrı evlenme durumunda 50.000 $ veya daha az), kira kayıplarının tamamı 25.000 $ (12.500 $) değerine kadar düşülebilir.
- MAGI için 100.000 $ ile 150.000 $ arasında (ayrı ayrı evlenme durumunda 50.000 $ ile 75.000 $ arasında), kira kayıpları 150.000 $ (ayrı ayrı evlendirme halinde 75.000 $) ve MAGI arasındaki farkın% 50'si kadar bir sınırdan mahsup edilebilir.
- MAGI için 150.000 doların üzerinde (ayrı ayrı evlendirme yapılıyorsa 75.000 dolar), kira kayıplarının hiçbiri diğer gelirlerden mahsup edilemez.
Kaybınızı İleri Taşıyabilirsiniz
Bu bizi cömert IRS kuralına getiriyor # 2: Pasif faaliyet zararı sınırlamalarıyla sınırlanan kira kayıpları, kira karlarını dengeleyebilecekleri sonraki vergi yılına kadar ileriye taşınabilir.
Pasif faaliyet zararı sınırlamaları her yıl uygulanır, ancak kira kayıpları, zararlar kira kârının mahsup edilmesi veya diğer gelirlere mahsup edilmesine kadar geçen yıla kadar devam eder.
Form 8582, pasif aktivite kaybı sınırlamalarını hesaplamak ve her bir mülk için her yıl toplanan kira kayıplarını takip etmek için kullanılır.
Ev Sahipleri için Vergi Planlaması
Ev sahipleri, kira geliri mortgage ve emlak vergileri, sigorta ve onarımları ödemek için yeterli olduğunda, bazen küçük bir kazanç elde ederler. Ancak, mal sahiplerinin kiralık mülkün alım fiyatını amorti etmesi gerekir ve bu genellikle küçük bir ekonomik karı küçük bir vergi kaybına dönüştürebilir - amortisman dikkate alındıktan sonra giderler gelirleri aşar.
Bununla birlikte, her zaman sık sık, toprak ağaları, bir çatıyı değiştirmek veya uzun süreli bir kiracı boşalmasından sonra bir apartman dairesine gutting yapmak gibi büyük harcamalarla karşı karşıyadır.
Bu şartlarda, ev sahibinin 25.000 $ 'dan fazla bir zararı olması mümkündür, ancak pasif faaliyet zararı kuralları, kaybı 25.000 $' a sınırlar. Kalan alanın, daha fazla kar elde edeceği ve fazla vergi kayıplarını karşılayacağı umulurken gelecek yıla devredilecektir.
Kiralama Özellikleri Satış
Belirli bir mülk için kira kayıplarının, bir mülkün alakasız bir alıcıya tam olarak satıldığı bir yıl içinde tam olarak izin verilir.
Bir ev, apartman binası veya diğer kiralık mülkleri satmak, ana konutunuzu satmakla aynı şey değildir. Sermaye kazançlarını hesaplarken olduğu gibi, kiralık mülkün kazanç veya kaybını hesaplamak için kullanılan formül, maliyet tabanınızı satış fiyatınızdan çıkarmanızı içerir.
Kiralama Mülkiyeti için Düzeltilmiş Maliyet Temeli
Kiralama mülkünüzde maliyet tabanınızı hesaplamak için formül aşağıdaki gibidir:
- Alış fiyatı
- Artı satın alma maliyetleri (isim ve emanet ücretleri, emlak komisyonları vb.)
- Artı iyileştirmeler (çatının değiştirilmesi, yeni fırın vb.)
- Artı satış maliyetleri (isim ve emanet ücretleri, emlak komisyonları vb.)
- Artı birikmiş amortisman (vergi formlarınızda rapor edildiği gibi)
- Maliyet esasına eşittir
Kâr veya zararınızı hesaplamak şöyle olur:
- Satış fiyatı
- Eksi maliyetiniz
- Kazancınıza veya kaybınıza eşittir
Ortaya çıkan sayı pozitif ise, kiralık mülkünüzü sattığınızda kar elde ettiniz. Ortaya çıkan sayı negatif ise, bir kayıp yaşadınız. Kiralama amaçlı kazançlar, kısmen, en yüksek yüzde 25'lik vergi oranında ve kısmen de sermaye kazancı olarak amortisman geri çekilmesi olarak vergilendirilebilir. Kiralama mülk satışları Form 4797'de rapor edilir ve herhangi bir sermaye kazancı hesaplaması Çizelge D'de rapor edilir.
Gayrimenkul ve Sınırlı Sorumluluk
Birçok ev sahibi, kiralık mülk sahibi olmak için şirketler, sınırlı sorumluluk şirketleri veya ortaklıklar kurmayı düşünmektedir. Şirketler uzun vadeli sermaye kazançlarında tercih edilen vergi oranına sahip olmadıkları için bir şirket dezavantajlı olabilir.
Bir limited şirket, üyelerine uzun vadeli kazançlar sağlayabilecektir, böylece kazançlar, uzun vadeli kazançlarda tercih edilen yüzde 15'lik oran için hala geçerli olacaktır. Ev sahipleri, böyle bir stratejinin tüm hukuki ve mali etkilerini kavramak için bir avukatla kiralık mülkler için bir şirket kurmanın bu ve diğer hukuki yönlerini tartışmalıdır.