Mortgage Faizini Ödemek Vergilendirilebilir Gelirinizi Azaltabilir
Kesintiyi talep etmek için bu kurallar 2017 yılı boyunca geçerlidir.
Ev İpoteği Faizini Talep Etme
İpotek faizini talep etmek için 1040, Çizelge A'daki kesintilerinizi belirtmeniz gerekir. Bu, dosyalama durumunuz için standart kesintiden daha önce bahseder - bu bir / veya durumdur. Sen itemize olabilir veya standart kesinti talep edebilirsin ama ikisini birden yapamazsın.
Program A da gayrimenkul emlak vergileri , tıbbi harcamalar ve hayır katkıları dahil olmak üzere birçok diğer giderilebilir giderleri kapsamaktadır. Bazen tüm bunlar, dosyalama durumunuz için standart kesintiden daha fazlasını toplar ve kesintilerinizi detaylandırmak için zaman ve çaba harcar. Aksi takdirde, ev ipoteği faiz indirimini atlayıp bunun yerine standart indirimi talep ederek daha fazla vergi tasarrufu sağlayabilirsiniz.
Genellikle A Çizelgesini tamamlamanız ve sizin için en uygun yöntemin hangisi olduğunu öğrenmek için, kesintili kaleminizin toplamını standart kesintiye göre karşılaştırmanız önerilir.
2017 itibariyle, tek vergi mükellefleri ve ayrı mükellefler veren evli vergi mükellefleri için standart indirim 6,350 ABD dolarıdır. Hanehalkı olarak hak kazananlar için ortaklaşa evlenen vergi mükellefleri için 12.700 dolar ve 9.400 dolar.
Ancak, farkında olun - Vergi Kesmeleri ve İşler Yasası, standart indirgemede de değişiklikler getirerek, bu sayıları önemli ölçüde artırmaktadır.
Yeni vergi kanununun 2018'de yürürlüğe girmesi durumunda hak ettiğiniz standart kesintiyi aşmak için genel olarak yeterli detaylandırılmış kesintilere sahip olmanız daha olası olmayabilir.
İpotek Faiz Kesintisi için Yeterlilik
Mortgage faizi şu anda bir konut satın almak, konut kredileri ve inşaat kredileri için kredi ödemekle yükümlüdür. Senato'nun Vergi Kesimleri ve İşleri Yasası'nın versiyonu, yalnızca iktisap borcuna olan indirimi sınırlandıracak ve bu kesinti için hak kazanacak olan konut özsermaye kredilerini ortadan kaldıracaktır.
İndirim, ana evinizde ve / veya ikinci bir evinizde ödediğiniz faizle de sınırlıdır. Üçüncü veya dördüncü evlerde ödenen faizler düşülmez.
Aynı zamanda, yasal olarak, borç için kancaya da sahip olmalısınız - bu, eşiniz olmadıkça ve ortak bir geri dönüşü yerine getirmediğiniz sürece borç başkasının adına olamaz. Geri ödemek için sözleşme yükümlülüğünüz olması açısından iyi bir kredi olmalıdır. Son olarak, eviniz kredi için güvenlik olarak hareket etmeli ve ipotek belgeleriniz bunu açıkça belirtmelidir.
İç Gelir Servisi'ne göre eviniz, tek bir aile konutu, bir apartman dairesi, bir mobil ev, bir kooperatif ya da bir tekne, hatta “uyku, yemek pişirme ve tuvalet olanakları” bulunan herhangi bir mülk olabilir.
Ne Kadar Faiz Ödediğinizi Belirleme
Yeni vergi yılının başında ipotek vericinizden Form 1098, Mortgage Faiz Beyanı almalısınız. Form, önceki yıl boyunca ödediğiniz toplam faizi bildirir. Formu mali beyannamesinin bir kopyasını doğrudan IRS'ye göndermesi gerektiğinden formu vergi beyannamenize eklemeniz gerekmez.
A Çizelgesi'nde talep ettiğiniz ipotek faiz indiriminin Form 1098'de bildirilen tutarla eşleştiğinden emin olun. İndirebileceğiniz tutar, belirli sınırlamalara göre formda görünen toplam tutardan daha az olabilir. Form 1098'e, dosya beyannamenizin bir kopyasını en az dört yıl süreyle saklayın.
Ev Edinme Borçlarında Dolar Sınırlamaları
Bir konut almak veya inşa etmek için kullanılan kredilere “ev satın alma borcu” denir. Bu terim, nitelikli bir evi edinme, inşa etme veya önemli ölçüde iyileştirme amacıyla aldığınız kredileri ifade eder.
2017'den itibaren ana eviniz ve / veya ikincil konutunuz için 1 milyon $ 'dan fazla ev satın alma borcuna olan ilginizden mahsup edilemezsiniz. House'un Vergi Kesimleri ve İşleri Yasası'nın versiyonu, geçtiğinde 2018 yılında 500.000 $' a düşecektir. Ayrıca, evliyiz ve ayrı ayrı dosyalanıyorsanız, limit şu anda 500.000 $ 'a düşürülmüştür.
Bununla birlikte, sınır 2017 için 1 milyon dolar seviyesindeyken, bu rakamı açıklayıcı amaçlar için kullanacağız. Asıl konutunuza karşı 800.000 dolar ve ikincil ikametinize karşı 400.000 dolar ödünç aldığınızı varsayalım. Her iki kredi de yalnızca mülk edinme amacıyla kullanılmıştır. Birlikte, krediler 1,2 milyon $ 'a kadar çıkarak, ev satın alma borcu için 1 milyon dolarlık limiti aşmaktadır.
Şimdi, her iki kredinin de sabit faiz oranının yüzde 5 olduğunu söyleyebiliriz. Yıl için ödediğiniz toplam faiz 60.000 dolardı. Sadece 50.000 $ 'lık bir ipotek faiz kesintisi talebinde bulunabilirsiniz, 1 milyon dolarlık ilk ev satın alma borcuna olan ilgi. Kalan 10.000 $, 1 milyon dolarlık limiti aşan kredi değerinin sonucudur, bu yüzden hak talebinde bulunamazsınız.
Konut Özsermaye Borçlarındaki Sınırlamalar
Bir ev öz sermayesi borcu, nitelikli bir evi elde etmek, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek dışında bir sebepten ötürü aldığınız borçtur. Nitelikli bir ikametgahı iyileştirmek için aldığınız bir borç da olabilir, ancak ev satın alma borç limitini aşıyor.
Ana eviniz ve / veya ikincil konutunuz için 100.000 $ 'dan fazla ev özkaynak borcuna olan ilginizden mahsup edemezsiniz. Bu limit, evli iseniz, ayrı ayrı dosyalama yapıyorsa, 50.000 $ 'a düşürülür. Borçluluk, evinizin adil piyasa değerini aşarsa, 100.000 $ limitinin bile altında olsa bile, ev özkaynak faizi için kesintiniz düşebilir.
Bu örnek için, bir ev kredisi kredisinde 300.000 dolar ödünç aldığınızı varsayalım. Ödünç aldığınız miktar, evinizin adil piyasa değerini aşmadı, bu yüzden oradasınız. Evinize yeni bir aile odası eklemek için 150.000 dolar para kullandınız ve kalan 150,000 dolar oğlunuzun kolej harçlığına harcadınız.
Kredinin yarısı, evinizi büyük ölçüde iyileştirmek için kullanıldığı için konut edinme borcu olarak kabul edilir. Bu kısım, ev satın alma borcu sınırlamasına tabi olacaktır. Diğer yarısı evinizi iyileştirmek için kullanılmadığı için ev öz sermayesi borcu olarak kabul edilir. Bu bölümdeki faizleri sadece 100.000 $ 'a kadar düşebilirsiniz. Yani toplamda 21.000 dolar ödediğinizi varsayarsak, bu şekilde bozulur:
- 10.500 $: Kredinin ilk yarısında tamamen indirilebilen konut edinme borcu
- 7.000 $: Kredinin ev özkaynak payının üçte ikisi veya bu 150.000 ABD Doları tutarındaki 100.000 ABD Doları tutarındaki düşülebilir ev özkaynak borçları
- 3,500 $: 100.000 $ 'ı aşan ev öz sermayesi borcunun ödenen faizini temsil eden indirilemeyen konut özsermayesi borcu
Aynı zamanda 7,000 dolarlık IRS'ye, 6251 sayılı Formda bir AMT düzeltmesi olarak rapor etmelisiniz. Ve hatırlayın, beklemedeki vergi faturasının Senato versiyonu, 2018'de başlayan özkaynak borçları için kesintileri de ortadan kaldırabilir.
Ortak İpotekler
İpoteğinizi eşiniz olmayan bir başkasıyla ortak olarak kullanırsanız, borç verenden 1098 nolu formu aldığınızdan bağımsız olarak sadece sizin kişisel olarak ödenen faizi mahsup etme hakkınız vardır. Ama burada bir boşluk var. Özel olarak ihalenin önlenmesi için ödeme yapan borçlular, faizin bir başkası tarafından ödenmesi gerekse bile ödenen faizi düşebilir. JK Lasser'ın "Gelir Verginiz" in editörleri bu ipucu boyunca geçer:
“Vergi Mahkemesi, bir mülkün kaybını önlemek için ödemenin yapılması ve ödemenin kendi parasıyla yapılması halinde, ortak bir borçlunun başka bir borçluya ait ipotek faizini ödediğini ödemesine izin vermiştir.” (Sayfa 328)
Ev İnşaat Kredileri
İnşaat giderlerini ödemek için kullanılan ipotek faizlerinden mahsup edebilirsiniz. Arazi almak ve ev inşaatı için gelirler kullanılmalıdır. İnşaatın tamamlanmasından önceki 24 ay içinde gerçekleşen harcamalar, ev satın alma borcunda 1 milyon dolarlık limite doğru gider.
Ama bir yakalama var. İnşaat kredisi için iki yıl faiz indiriminden düşerseniz ve mülkünüzü konut yerine satmak yerine satmaya karar verirseniz, yatırım ilgisi olarak nitelendirmek için menfaatiniz düşüldükten sonraki yıllara ait getirilerinizi yeniden belirtmeniz gerekebilir. yerine. Bu, indirilemezliğini sınırlayabilir. Başka bir deyişle, IRS biraz para geri isteyebilir.
Ücretli Puanlar
Birincil ve ikincil konutlar için iktisap borçları üzerinden ödenen puanlar, ödenecekleri yılda tamamen düşülebilir, ancak yeniden finansman için ödenen puanlar, kredinin ömrü boyunca amortismana tabi tutulmalıdır. Puanlar her zaman Form 1098'de bildirilmez, ancak bunları HUD-1 kapatma ifadenizde bulabilirsiniz.
Bir Vergi Uzmanı Yardımının Ne Zaman Aranacağını
Birçok mükellef için ev ipoteği faiz indiriminin anlaşılması basittir. Formlar 1098'de bildirilen faizi toplayın ve Çizelge A'daki toplamı girin. İzin verilen kesintinizi hesaplamak için çalışma sayfasını Yayın 936'da kullanabilirsiniz ve Ev İpoteği Faiz Ayarlama Çalışma Sayfası'nı kullanarak ev hisse senedi borcu için AMT ayarlamasını belirleyebilirsiniz. Form 6251 Talimatında .
Bununla birlikte, vergi yılı boyunca mülk aldığınızda veya sattıysanız, bir vergi uzmanıyla görüşmek isteyebilirsiniz. Aslında, sadece sizin kararınızın vergi sonuçlarından faydalanabilmeniz için emlak satın almadan veya satmadan önce bir vergi idaresi tavsiyesi aramak mantıklı olacaktır.
Ve tabii ki, vergi faturasındaki güncellemeler için haberleri izlemeye devam etmek isteyip istemediğinizi ve sonuç olarak son hükümlerini takip etmek isteyeceksiniz.